Kustannusmenetelmä (kiinteistöt) - yleiskatsaus, kuinka laskea, rajoitukset

Kiinteistöomaisuuden arviointimenetelmä perustuu oletukseen, että kiinteistön kustannusten tulisi olla yhtä suuret kuin vastaavan kiinteistön rakentamisen alusta alkaen kustannukset. Kiinteistöjen rakentamiskustannukset sisältävät taustalla olevan maan arvon sekä työmaaparannusten ja -rakennusten arvon, josta on vähennetty parannusten poistokustannukset.

Kustannusten lähestymistapa

Kustannusmenetelmä toimii olettaen, että kiinteistöltä ei ole järkevää maksaa enemmän kuin vastaavan kiinteistön rakentaminen maksaa. Kustannusmenetelmän arvostusmenetelmää kutsutaan joskus urakoitsijan arvostusmenetelmäksi.

Nopea yhteenveto

  • Kustannusmenetelmä on yksi kolmesta päämenetelmästä, jota käytetään kiinteistöjen arvon laskemiseen.
  • Kustannuslaskentamenetelmä perustuu olettamukseen, että kiinteistön potentiaalisen ostajan tulisi maksaa hinta, joka on yhtä suuri kuin vastaavan rakennuksen rakentamisen kustannus.
  • Kiinteistöjen markkina-arvo on maa-alueen arvon ja maa-alueen parannusten summa vähennettynä kertyneillä poistoilla.

Kuinka se toimii

Kustannusmenetelmä perustuu logiikkaan, jonka mukaan tietoiset ostajat eivät maksa kiinteistöstä enemmän kuin kustannukset heille rakentavat vastaavaan kiinteistöön tyhjästä ja samalla hyödyllisyystasolla. Kustannusmenetelmä soveltuu ainutlaatuisiin kohteisiin, kuten kirkoihin tai kouluihin, joissa on ainutlaatuisia komponentteja. Lisäksi uudelle kiinteistölle on helppo arvioida rakennuskustannukset, koska parannukset rakennettiin äskettäin.

Kustannusmenetelmän laskentakaava on seuraava:

Kiinteistön arvo = vaihto- / jäljentämiskustannus - poistot + maa-arvo

Koska kustannuslähestymistapa ei perustu vertailukelpoisiin kiinteistöihin tai kiinteistön kykyyn tuottaa tuloja, tulovirrat Tulovirrat ovat eri lähteitä, joista yritys ansaitsee rahaa tavaroiden myynnistä tai palvelujen tarjoamisesta. Yrityksen kirjanpitoon kirjaamat tulotyypit riippuvat yrityksen suorittamien toimintojen tyypistä. Katso luokkia ja esimerkkejä. Menetelmä ottaa huomioon määrän, joka syntyy kiinteistön rakentamisesta tänään, olettaen, että nykyinen rakenne on tuhottava ja rakennettava uudelleen. Näin ollen siinä otetaan huomioon maan arvo, johon kiinteistö on rakennettu, vähennettynä arvon menetys.

Vaiheita kustannuslähestymistavan menetelmässä

Seuraava on kiinteistöjen arvostusmenetelmän menetelmä:

1. Arvioi rakenteen uusintakustannukset

Vaiheessa arvioidaan rakenteen rakentamisen nykyiset kustannukset tyhjästä ja sivuston parannukset. Kustannukset voidaan arvioida seuraavilla kahdella menetelmällä:

Korvausmenetelmä

Korvausmenetelmällä arvioidaan rakennuksen kustannukset samalla hyödyllisyydellä kuin arvioitavalla rakenteella, käyttäen nykyisiä rakennusmateriaaleja, standardeja, malleja ja asetteluja.

Lisääntymismenetelmä

Jäljentämismenetelmällä arvioidaan kiinteistön kopion rakentamisen kustannukset käyttämällä samanlaisia ​​materiaaleja ja rakennuskäytäntöjä. Se käyttää myös rakennuksen suunnitteluhetkiä, standardeja ja asetteluja.

Mitä vanhempi ja historiallisempi kiinteistö on, sitä suurempi ero korvaus- ja uusintakustannusten välillä on. Historiallisen rakennuksen kaksoiskappaleen rakentaminen on kalliimpaa kuin modernin kodin kopioiminen, koska materiaalien ostaminen ja sivuston parantaminen maksaa enemmän.

Äskettäin rakennetussa kiinteistössä ei ole suurta eroa korvaus- ja uusintakustannusten välillä. Oletetaan esimerkiksi, että uusintakustannusten arvioidaan olevan miljoona dollaria.

2. Arvioi parannusten poistot

Poistot ovat rakennuksen ja / tai sen parannusten arvon menetys, ja se aiheuttaa eron parannusten arvon ja parannusten nykyisen myötävaikuttavan arvon välillä. Arvioidessasi kiinteistön poistoja, sinun on otettava huomioon fyysiset, toiminnalliset ja taloudelliset poistot.

Fyysinen poisto viittaa rakennuksen vanhetessa tapahtuvaan kulumiseen, kun taas toiminnallinen poisto tapahtuu muuttuen kuluttajien makuun ja mieltymyksiin tietyn ajan kuluessa.

Talouden heikkeneminen johtuu ulkoisista negatiivisista suuntauksista, kuten suurten työnantajien romahduksesta, taantumasta Taantuma Lama on termi, jota käytetään kuvaamaan yleisen taloudellisen toiminnan hidastumista. Makrotaloudessa taantumat tunnustetaan virallisesti kahden peräkkäisen neljänneksen jälkeen, kun BKT on kasvanut negatiivisesti. ja uusia kielteisiä tapahtumia (kuten viemärinpuhdistamon rakentaminen naapurustolle). Oletetaan tässä tapauksessa, että kertyneet poistot ovat 150 000 dollaria.

3. Arvioi maan markkina-arvo

Seuraava vaihe on arvioida maan arvo, jolle kiinteistö rakennetaan. Paras tapa arvioida maa-arvo on suora vertailumenetelmä, jossa maan nykyinen hinta saadaan äskettäin myytyjen tonttien arvosta. Se on markkina-arvo, jonka maksaisit maasta tänään, jos se olisi tyhjä. Oletetaan tässä tapauksessa, että maan markkina-arvo on 750 000 dollaria.

4. Vähennä kertyneet poistot uusintakustannuksista

Kun olet saanut parannusten poistojen kokonaisarvon, vähennä luku vaiheessa 1 saaduista arvioiduista uusinta- tai korvauskustannuksista. Meidän tapauksessamme se lasketaan seuraavasti:

Vaihto- / jäljentämiskustannukset 1000000 dollaria

Vähemmän: Kertyneet poistot 150000 dollaria

Rakenteen poistot $850,000

5. Lisää rakenteen arvonalennetut arvot rakenteen arvonalennuksiin

Viimeinen vaihe on lisätä rakenteen poistot ja parannukset maan arvioituun arvoon. Luku saadaan seuraavasti:

Vaihto- / jäljentämiskustannukset 1 000 000 dollaria

Vähemmän: Kertyneet poistot 150000 dollaria

Rakenteen poistot 850 000 dollaria

Lisätä: Arvioitu maa-arvo 750 000 dollaria

Kiinteistöjen kokonaisarvo $1,600,000

Kustannusmenetelmän rajoitukset

Yksi kustannusmenetelmän rajoituksista on se, että se olettaa, että ostaja voi löytää vapaan tontin, johon rakentaa identtinen kiinteistö, ja näin ei aina ole. Jos vapaata maata ei ole, kiinteistön arvioitu arvo on epätarkka.

Alue voidaan myös täysin kehittää, ja paikallisviranomaiset voivat rajoittaa uutta kehitystä, joten alueen arvojen arvioiminen on epäkäytännöllistä.

Toinen rajoitus on, että vanhempien kiinteistöjen poistoja on vaikea arvioida, koska on otettava huomioon monia tekijöitä. Esimerkiksi vanhempien kiinteistöjen rakentamisen aikana käytetyt rakennusmateriaalit eivät välttämättä ole enää saatavilla tai käytössä. Tällaisen omaisuuden arvon arvioiminen antaa paljon tilaa subjektiivisuudelle.

Lisää resursseja

Rahoitus tarjoaa Certified Banking & Credit Analyst (CBCA) ™ CBCA ™ -sertifikaatin Certified Banking & Credit Analyst (CBCA) ™ -sertifikaatti on maailmanlaajuinen luottotietojen analyytikoiden standardi, joka kattaa rahoituksen, kirjanpidon, luottotutkimukset, kassavirta-analyysit, kovenanttimallinnukset, lainat takaisinmaksut ja paljon muuta. sertifiointiohjelma niille, jotka haluavat viedä uransa seuraavalle tasolle. Seuraavat resurssit ovat hyödyllisiä oppimisen jatkamiseksi ja urasi edistämiseksi:

  • Suora pääomitusmenetelmä Suora pääomitusmenetelmä Suora pääomamenetelmä saadaan ottamalla ajan mittaan kirjatut tuotot ja jakamalla ne vastaavilla pääomilla.
  • Taloudellinen vanhentuminen Taloudellinen vanhentuminen (kiinteistöt) Taloudellinen vanhentuminen tarkoittaa kiinteistön arvon menetystä, joka johtuu kiinteistön ulkopuolisista tekijöistä. Tällainen muoto
  • Lyhytaikaiset tuotot (kiinteistösijoitukset) Lyhytaikaiset tuotot (kiinteistösijoitukset) Lyhytaikaiset tuotot ovat sijoitusstrategia, joka antaa sijoittajille altistumisen johdonmukaisille keskimääräistä korkeammille maksuille. Yleisin nykyinen tulokeskeinen
  • Korvauskustannukset Korvauskustannukset (kiinteistöt) Korvauskustannuksilla tarkoitetaan hintaa, jonka nykyisen omaisuuden korvaaminen vastaavalla omaisuudella nykyiseen markkinahintaan maksaa. Kyseinen omaisuus

Uusimmat viestit