Termit UpREIT vs DownREIT kuvaavat eroja, jotka ovat olemassa REIT: n yritysrakenteessa. UpREIT-konsepti, joka tarkoittaa ”Umbrella Partnership Real Estate Investment Trusts”, otettiin käyttöön vuonna 1992. UpREIT: n avulla pitkäaikaiset REIT: t voivat yhdistää kaikki omistamansa kiinteistöt uudella REIT-rakenteella myymättä mitään kiinteistöjä REIT: lle. Se tarkoittaa, että uusi REIT ei omista suoraan mitään ominaisuuksia.
Samalla DownREIT antaa sijoittajalle mahdollisuuden tulla REIT-kumppaniksi tekemällä yhteinen kumppanuussopimus. Molemmat rakenteet antavat sijoittajille lykätä myyntivoittoveroja Pääomatulovero Pääomatulovero on vero, joka peritään myyntivoittoista tai voitoista, jotka henkilö saa varojen myynnistä. Vero peritään vasta, kun omaisuus on muunnettu rahaksi, eikä silloin, kun se on edelleen sijoittajan käsissä. arvostettujen kiinteistöjen myynnistä.
Nopea yhteenveto
- UpREIT ja DownREIT ovat eräitä REIT-yhtiöiden yritysrakenteita, joiden avulla sijoittajat voivat lykätä myyntivoittoveroja arvostettujen kiinteistöjen myynnistä.
- UpREIT antaa sijoittajille mahdollisuuden sijoittaa kiinteistösijoituksensa sateenvarjoyhdistykseen vastineeksi kommandiittiosuuksista.
- DownREIT antaa sijoittajien tulla kumppaneiksi kumppanuussopimuksessa REIT: n kanssa.
Mikä on UpREIT?
UpREIT on vaihtoehto DownREIT: lle, ja se antaa kiinteistönomistajille mahdollisuuden osallistua sateenvarjo-kumppanuuteen vastineeksi rajoitetusta toimintahattuyksiköstä, joka on yhtä suuri kuin lahjoitetun omaisuuden arvo. Sijoittajille myönnetään myyntioptioita, jotka voidaan muuntaa rahaksi tai REIT-osakkeiksi sovitun tulevan ajanjakson jälkeen.
Saadut tuotot voidaan käyttää uusien kiinteistöjen hankkimiseen, velkojen maksamiseen tai muihin REITiin liittyviin tarkoituksiin. Kaikki hallintatoiminnot ovat alasuuntautuneet sateenvarjoyhteistyöhön, ja uusi REIT toimii holdingyhtiönä holdingyhtiönä. Holdingyhtiö on yritys, joka ei suorita itselleen mitään toimintoja, yrityksiä tai muita aktiivisia tehtäviä. Sen sijaan se on olemassa omistamista varten.
UpREIT: itä voidaan käyttää myös kiinteistöjen suunnittelutyökaluna, jossa sijoittajat voivat siirtää kiinteistönsä perillisilleen verovapaasti. Perilliset voivat lykätä myyntioptiota oman omistajan kuolemaan saakka, jolloin osakkuudet laajennetaan markkina-arvoon.
He voivat sitten käyttää myyntioptiota Put-optio Put-optio on optiosopimus, joka antaa ostajalle oikeuden, mutta ei velvoitetta, myydä kohde-etuuden tietyn hinnan (joka tunnetaan myös nimellä lakohinta) ennen ennalta määrättyä voimassaoloaikaa. Päivämäärä. Se on yksi kahdesta päävaihtoehdosta, toinen tyyppi on ostovaihtoehto. maksamatta myyntivoittoveroja kiinteistöjen arvonnousun arvosta. Putoamisoption käyttäminen kiinteistönomistajan kuoleman jälkeen antaa suuremman likviditeetin kiinteistöverojen maksamiseen ja estää tuloverot myöhemmässä verotuksessa.
Mikä on DownREIT?
DownREIT on suhteellisen uudempi rakenne UpREITiin verrattuna. Toisin kuin UpREIT, jossa kaikki REITin toiminnot suoritetaan kumppanuustasolla, DownREIT on kiinteistön omistajan ja REITin yhteinen kumppanuus. DownREIT-rakenne luotiin kiinteistönomistajille, jotka eivät aio toimia kattokumppanuuden alaisuudessa, mutta omistajista tulee sen sijaan kumppaneita kommandiittiyhtiössä REIT: n kanssa.
Uusi kommandiittiyhtiö voi omistaa ja hoitaa kiinteistöjä. Osa kiinteistöistä voidaan hankkia suoraan tai omistaa kiinteistöyhteisöjen kautta kiinteistöjen omistajien kanssa, jotka ovat antaneet kiinteistöjä yhtiölle.
DownREIT-sijoituksia suosivat sijoittajat, jotka haluavat välttää myyntivoittoverojen maksamista arvostettujen kiinteistöjen myynnistä, jos he uskovat, että heidän kiinteistöjensä arvo ylittää merkittävästi REIT-omistamien kiinteistöjen arvon. DownREIT: n sijoitustoiminta riippuu omistajan omaisuudesta eikä REIT: n koko salkusta. Sijoittaja omistaa myyntioptio, joka voidaan muuntaa REIT-osakkeiksi tai käteiseksi, ja muuntamisarvo riippuu kiinteistönomistajan kiinteistösijoitusten arvosta kyseisenä ajankohtana.
DownREITin rakenne on kuitenkin melko monimutkainen, ja sijoittajat vuokraavat usein veroasiantuntijan palveluja auttamaan heitä rakentamaan sijoitus asianmukaisesti. DownREIT: t houkuttelevat yleensä sisäisen veroviraston huomiota, ja liittovaltion verovirasto voi pitää omaisuuden siirtoa DownREIT: ään verotettavana tapahtumana, ellei sitä ole rakennettu asianmukaisesti.
Verrataan UpREIT ja DownREIT
1. Veroetuudet
Kiinteistösijoittajat käyttävät yleensä UPREIT: itä laajemmin veroetujensa ja yksinkertaisuutensa vuoksi. Jos sijoittajan tavoitteena on lykätä myyntivoittoveroja, UpREIT on paras vaihtoehto, koska REIT: n arvostetun omaisuuden siirto ei aiheuta verotettavaa tapahtumaa.
DownREITillä on taipumus omaksua monimutkainen toimintarakenne. Tämän seurauksena ne saattavat vaatia sijoittajaa käyttämään ylimääräisiä vero- ja sijoitusasiantuntijoiden palkkaamiseen ohjeita investoinnin rakentamiseksi. Jos sijoittaja ei noudata IRS: n sääntöjä arvostettua omaisuutta luovuttaessaan, liittovaltion verovirasto voi pitää liiketointa verotettavana tapahtumana.
2. Tuottoaste
DownREIT ovat parempia kuin UpREIT, kun kiinteistön omistaja odottaa kiinteistönsä arvostavan enemmän kuin REIT: n koko salkku. DownREIT toimii yhteisyrityksenä Kiinteistöalan yhteisyritys Kiinteistöalan yhteisyrityksellä (JV) on ratkaiseva rooli useimpien suurten kiinteistöhankkeiden kehittämisessä ja rahoittamisessa. Yhteisyritys on REITin ja kiinteistönomistajan välinen järjestely, ja vain kiinteistönomistajan varat ovat kumppanuustasolla. Kumppanuuden kehitys ei mene käsi kädessä REIT: n koko kiinteistökannan kehityksen kanssa.
Myyntioptiota käytettäessä muunnos sidotaan kumppanuuden varojen arvoon muuntohetkellä eikä kumppanuuden varoihin. Toisaalta UPREITin sijoittajan hallussa olevat kumppanuusyksiköt nousevat ja laskevat REIT: n osakkeiden kanssa ja voivat johtaa tappioon, jos osakkeet menettävät arvonsa muuntohetkellä.
Lisää resursseja
Kiitos, että olet lukenut rahoituksen oppaan UpREIT vs. DownREIT. Rahoitus tarjoaa Certified Banking & Credit Analyst (CBCA) ™ CBCA ™ -sertifikaatin Certified Banking & Credit Analyst (CBCA) ™ -sertifikaatti on maailmanlaajuinen luottotietojen analyytikoiden standardi, joka kattaa rahoituksen, kirjanpidon, luottotutkimukset, kassavirta-analyysit, kovenanttimallinnukset, lainat takaisinmaksut ja paljon muuta. sertifiointiohjelma niille, jotka haluavat viedä uransa seuraavalle tasolle. Tutki alla olevia asiaankuuluvia resursseja jatkaaksesi oppimista ja tietopohjan kehittämistä:
- Lyhytaikaiset tuotot (kiinteistösijoitukset) Lyhytaikaiset tuotot (kiinteistösijoitukset) Lyhytaikaiset tuotot ovat sijoitusstrategia, joka antaa sijoittajille altistumisen johdonmukaisille keskimääräistä korkeammille maksuille. Yleisin nykyinen tulokeskeinen
- Suora pääomitusmenetelmä Suora pääomitusmenetelmä Suora pääomamenetelmä saadaan ottamalla ajan mittaan kirjatut tuotot ja jakamalla ne vastaavilla pääomilla.
- Jakeluun käytettävissä olevat varat (FAD) Jakeluun käytettävissä olevat varat (FAD) Jakeluun käytettävissä olevia varoja (FAD), joita kutsutaan myös jakelukelpoisiksi käteisvaroiksi, käytetään viitteenä REIT-sijoittamiseen. Se näyttää nettomäärän
- Yksityiset REITit vs. julkisesti vaihdetut REIT: t Yksityiset REIT: t ja julkisesti vaihdetut REIT: t Yksityiset REIT: t vs. Kiinteistösijoitusrahastot (REIT) voidaan luokitella joko yksityisiksi tai julkisiksi, vaihdetuiksi tai kaupattomiksi. REIT: t sijoittavat erityisesti kiinteistöalalle ja vuokraavat ja keräävät vuokratuloja sijoitetuista kiinteistöistä
