Fyysinen heikkeneminen tarkoittaa kiinteistön arvon menetystä, joka johtuu rakennuksen fyysisestä kulumisesta. Se voi myös kuvata normaalin kulumisen, jota rakennukset kokevat vanhetessaan. Esimerkiksi lämmitys- ja jäähdytysjärjestelmät kuluvat jossain vaiheessa tulevaisuudessa. Kiinteistön kuluminen voi johtua luonnossa esiintyvistä tekijöistä, kuten vesi, tuuli, äärimmäiset lämpötilat, termiitit tai maanjäristykset. Ihmiset voivat myös aiheuttaa kulumista ilkivallan, laiminlyönnin, tulen jne. Kautta.
Heikkenemistaso riippuu kiinteistön jatkuvan kunnossapidon tasosta sekä rakennuksen alkuperäisestä laadusta. Kestävistä alkuperäismateriaaleista rakennetulla rakennuksella on paremmat mahdollisuudet kestää rappeutumista kuin huonolaatuisista materiaaleista rakennettu rakennus. Myös kiinteistöjen omistajat, jotka suorittavat säännöllisiä kuluneiden esineiden korjauksia ja parannuksia, kuten maalaus ja kattomateriaalin vaihtaminen nykyaikaisiksi kattotyypeiksi, vähentävät kiinteistön huonontumista.
Nopea yhteenveto
- Fyysinen heikkeneminen tarkoittaa rakennusten vanhenemisesta aiheutuvaa kulumista, mikä johtaa arvon menetykseen.
- Fyysinen heikkeneminen voi johtua tulvien, maanjäristysten, tulipalon, ultraviolettivalon, tuulen jne. Vaikutuksesta.
- Heikkeneminen voi olla parannettavissa tai parantumaton riippuen korjausten taloudellisesta toteutettavuudesta.
Fyysisen heikkenemisen luokat
Seuraavat ovat kiinteistöjen fyysisen heikkenemisen kaksi pääluokkaa:
1. Parannettavissa oleva heikkeneminen
Parantuva pilaantuminen on eräänlainen heikkeneminen, joka on taloudellisesti mahdollista parantaa. Taloudellinen toteutettavuus ilmoitetaan, jos kiinteistön arvon nousu ylittää tai on yhtä suuri kuin kiinteistön korjaamisen ennakoidut kustannukset. Kohteen korvaamisen tai palauttamisen kustannuksia käytetään realistisena mittana parannettavissa olevasta huononemisesta.
Kovettuvan huononemisen mittaamiseen sisältyy korjattavien esineiden arvon arviointi, kuten ikkunoiden vaihto, uudelleenmaalaus, säänpoisto, katon korjaus, irtonaisten laattojen kiinnitys, vialliset johdotukset ja lämmitys- tai jäähdytysjärjestelmän korjaukset. Mittauksiin tulisi sisältyä yllä olevat kohteet vain, jos kiinteistön arvon nousu kompensoi korjauskustannukset. Esimerkiksi, jos katon korjaamisen ja irtonaisen laattojen kiinnityksen arvioidut kustannukset ovat 8 000 dollaria, mahdollinen ostaja voi alentaa tarjoushintaansa samalla arvolla kattamaan tällaisten korjausten tekemisen kustannukset.
2. Parantamaton heikkeneminen
Parantamaton heikkeneminen on eräänlainen poisto, jota pidetään parantumattomana, vaikka korjaukset olisi tehtävä. Yksinkertaisesti sanottuna esineiden korjauskustannukset ylittävät lisäarvon, minkä vuoksi niiden korjaamisesta ei ole taloudellista hyötyä.
Parantamaton heikkeneminen voidaan myös ryhmitellä lyhyeksi ja pitkäksi. Lyhytaikaisilla tuotteilla tarkoitetaan tuotteita, joiden käyttöikä on lyhyempi kuin itse parannukset, kun taas pitkäaikaisilla tuotteilla tarkoitetaan niitä, joiden käyttöikä on yhtä suuri tai suurempi kuin suoritetut parannukset. Esimerkiksi, jos rakennuksen pohja on viallinen, tällaista korjausta pidetään parantumattomana pilaantumisena, koska se vaatii koko rakenteen uudelleenrakentamisen tyhjästä. Parannus ylittää odotetun kiinteistön arvon kasvun.
Muut omaisuuden huonontumisen muodot
Fyysisen pilaantumisen lisäksi seuraavat ovat muita huonontumisen muotoja, jotka vaikuttavat kiinteistöihin:
1. Toiminnallinen vanhentuminen
Toiminnallinen vanhentuminen on eräänlainen ominaisuuden heikkenemisen muoto, joka ei ole enää hyödyllinen tai toimiva ja joka johtaa arvon menetykseen koko kiinteistössä. Heikkeneminen voi johtua monista tekijöistä, kuten muuttuvista markkinoiden vaatimuksista, kehittyvästä tekniikasta, vanhentuneista mukavuuksista, arkkitehtonisesta suunnittelusta, paikallisista taloudellisista olosuhteista jne.
Arvon menetys johtuu oletuksesta, että tietyn ominaisuuden korvaaminen ei ole kustannustehokasta tai sitä ei voida muuttaa. Esimerkki toiminnallisesta vanhentumisesta on seitsemän kerroksinen rakennus, jossa ei ole hissiä. Hissin lisääminen katsotaan parantuvaksi, jos talon arvon nousu ylittää laitteiden asennuskustannukset.
2. Ulkoinen vanhentuminen
Ulkoinen vanhentuminen tarkoittaa kiinteistön arvon menetystä ulkoisista tekijöistä, joita omistajalla on vain vähän tai ei lainkaan kykyä muuttaa. Jotkut ulkoiset tekijät voivat sisältää taantuman Taantuma Taantuma on termi, jota käytetään kuvaamaan yleisen taloudellisen toiminnan hidastumista. Makrotaloudessa taantumat tunnustetaan virallisesti kahden peräkkäisen neljänneksen jälkeen, kun BKT on kasvanut negatiivisesti. , kaavoitusmuutokset, alueellinen työpaikkojen menetys, uudet kehityssuunnat, jotka vaikuttavat negatiivisesti kiinteistöarvoon (kuten tiheiden pienituloisten asuntojen, läänin vankiloiden ja viemärinpuhdistamojen rakentaminen kiinteistön läheisyyteen), ympäristörajoitukset ja negatiiviset muutokset liikennemalleissa
Edellä mainittuja tekijöitä on melkein mahdotonta muuttaa, koska ne ovat kiinteistön ulkopuolella. On kallista tai käytännössä mahdotonta muuttaa haitallisia vaikutuksia, joita ei ole omaisuuteen. Esimerkiksi läänivankilan siirtäminen asunnon omistajan ulkopuolella on.
Vastaavasti, jos kiinteistö riippuu yhdestä suuresta työnantajasta ja että tämä työnantaja sulkee, sillä on tuhoisa vaikutus alueen omaisuuden arvoihin. Tällaista tekijää on mahdoton korjata, ja se voi ylittää kiinteistönomistajan taloudellisen voiman.
Lisää resursseja
Finance on maailmanlaajuisen finanssimallinnus- ja arvostusanalyytikon (FMVA) ™ virallinen toimittaja. FMVA®-sertifiointi . Voit jatkaa urasi etenemistä alla olevista lisärahoitusresursseista:
- Poistokulut Poistokulut Poistokuluja käytetään vähentämään laitosten, käyttöomaisuuden ja laitteiden arvoa vastaamaan niiden käyttöä ja kulumista ajan myötä. Poistokuluja käytetään vastaamaan paremmin pitkäaikaisen omaisuuserän kustannuksia ja arvoa sen suhteessa sen tuottamaan tuloon.
- Negatiiviset ulkoiset vaikutukset Negatiiviset ulkoiset vaikutukset Negatiivisia ulkoisvaikutuksia esiintyy, kun tuotteen tai palvelun tuotteella ja / tai kulutuksella on kielteinen vaikutus markkinoiden ulkopuolella olevaan kolmanteen osapuoleen. Tavalliseen kauppaan osallistuu kaksi osapuolta, eli kuluttaja ja tuottaja, joita kutsutaan kaupan ensimmäisiksi ja toisiksi osapuoliksi.
- PP&E PP&E (Aineelliset käyttöomaisuushyödykkeet) PP&E (Aineelliset käyttöomaisuushyödykkeet) on yksi taseessa olevista keskeisistä pitkäaikaisista varoista. PPX: ään vaikuttavat Capex, poistot ja käyttöomaisuuden hankinnat / luovutukset. Nämä varat ovat avainasemassa yrityksen toiminnan ja tulevien menojen taloudellisessa suunnittelussa ja analysoinnissa
- Suorat poistot Suorat poistot Suorat poistot ovat yleisimmin käytetty ja helpoin tapa kohdistaa omaisuuserän poistot. Suoraviivamenetelmällä vuotuiset poistomenot ovat yhtä suuret kuin omaisuuserän hankintameno vähennettynä pelastusarvolla jaettuna taloudellisella vaikutusajalla (vuosien lukumäärä). Tässä oppaassa on esimerkkejä, kaavoja, selityksiä
