Yläraja on taloudellinen mittari, jota kiinteistösijoittajat käyttävät analysoidakseen kiinteistösijoituksia ja määrittääkseen heidän potentiaalisen tuottoprosentinsa Koron tuottoprosentti (ROR) on sijoituksen voitto tai menetys tietyn ajanjakson ajan. investoinnin alkuperäisiin kustannuksiin prosentteina ilmaistuna. Tämä opas opettaa yleisimmät kaavat, jotka perustuvat vuosituottoihin. Se lasketaan nettotulon perusteella, jonka kiinteistösijoituksen odotetaan tuottavan yhden vuoden aikarajalla, mikä voi auttaa sijoittajaa tekemään päätöksen ostamisesta vai ostamisesta.
Laskettaessa ylärajaa otetaan huomioon nettotuoton suhde kiinteistön omaisuusarvoon. Kiinteistöomaisuuden arvo on tässä tapauksessa kauppahinta, jonka sijoittaja on valmis maksamaan kiinteistöstä, tai kiinteistön pyytämä myyntihinta.
Yhteenveto
- Yläraja on mittari, jota sijoittajat määrittelevät odotetun tuottoprosentin kiinteistön odotettujen vuosituottojen perusteella.
- Yläraja lasketaan löytämällä nettotuoton suhde kiinteistön nykyiseen markkina-arvoon.
- Se auttaa sijoittajia selvittämään, onko ostettava kiinteistö hyvä vai onko se ylihinnoiteltu.
Kuinka laskea yläraja
Yläraja lasketaan ottamalla kyseisen kiinteistön nettotuotot ja jakamalla se kiinteistön markkina-arvolla. Tuloksena olevaa yläraja-arvoa sovelletaan sitten kiinteistöön, jonka sijoittaja haluaa ostaa saadakseen nykyisen markkina-arvon vuotuisten tulojensa perusteella.
Kaava korkokannan laskemiseksi on seuraava:
Missä:
- Nettotuotot on kiinteistön odotettavissa oleva vuotuinen tulo. Se saadaan ottamalla huomioon kiinteistön ylläpidosta aiheutuvat kulut ja vähentämällä ne odotettavissa olevista vuotuisista tuloista. Kustannuksiin tulisi sisältyä sellaiset erät kuin kiinteistöverot, yleishyödylliset palvelut Utilities-kustannukset Utilities-kulut ovat kustannuksia, jotka aiheutuvat apuohjelmien kuten sähkön, veden, jätteiden hävittämisen, lämmityksen ja viemärin käytöstä. Kustannukset ovat aiheutuneet, vakuutuskustannukset, asunnonomistajayhdistyksen palkkiot jne. Arvon tulisi sulkea pois asuntolainan pääoma ja korkomaksut.
- Nykyinen markkina-arvo edustaa määrää, jonka kiinteistö voidaan myydä nykyisellä markkinapaikalla. Arvo saadaan hankkimalla alueen vastaavien kiinteistöjen viimeaikainen myyntihinta.
Kuinka sijoittajat käyttävät ylärajaa
Sijoittajat voivat käyttää ylärajaa seuraavilla kahdella päätavalla:
1. Kun ostat
Yksi korkokannan sovelluksista on arvioitaessa potentiaalisia ostettavia sijoituksia, ja työkalu voi olla hyvä indikaattori sijoituksen odotetusta tuotosta. Korkokannan käyttäminen useissa potentiaalisissa investoinneissa voi auttaa analysoimaan, miten sijoitukset suoriutuvat ja mikä sopii sijoitustavoitteisiisi. Yläkoron avulla voit verrata kiinteistöjä tietyn prosenttiosuuden mukaan sen sijaan, että tekisit päätöksen vaihtelevien markkinavuokrien ja kiinteistöjen hintojen perusteella.
Oletetaan esimerkiksi, että sijoittaja harkitsee yhden kolmesta listatusta kiinteistöstä hankkimista. Sijoittaja voi ensin saada kaikkien kolmen kiinteistön nettotuotot laskeakseen niiden korkokannat. On myös syytä ottaa huomioon kiinteistöjen toistuvat kulut ja niiden säännölliset vuokrat. Vuokrakulut Vuokrakulut viittaavat vuokrakohteiden käytön kokonaiskustannuksiin jokaisella raportointikaudella. Se on tyypillisesti suurimpia kuluja, joista yritykset ilmoittavat. Vain kaksi kulut ovat yleensä suurempia kuin vuokrakustannukset: myytyjen tuotteiden kustannukset (COGS) ja korvausmenot (palkat). , onko kulujen vähentämiseen tai vuokrien korottamiseen mahdollisuuksia. Se voidaan saavuttaa, kun toistuvat kustannukset ovat liian korkeat neliömetriä kohti tai jos jaksoittaiset vuokrat ovat alle markkinahintojen suhteessa muihin vastaaviin kiinteistöihin.
Käytännön esimerkki
Oletetaan esimerkiksi, että kiinteistö A, joka on listattu 475 000 dollarilla, tuottaa nettotuloja 40 000 dollaria. Olettaen, että vertailukelpoisten kiinteistöjen keskimääräinen yläraja on 9,1%, voimme yrittää selvittää, onko kysytty hinta perusteltu tälle kiinteistölle.
9,1% = 40 000 dollaria / X
X = 40 000 / 9,1%
X = $439,560
9,1%: n yläraja antaa kiinteistölle A markkina-arvon 439560 dollaria. Se tarkoittaa, että listattu hinta ylittää nykyisen markkina-arvon 35440 dollarilla. 475 000 dollarin markkina-arvo olisi perusteltu, jos kiinteistön nettotuotot olivat 43 225 dollaria (475 000 dollaria x 9,1%).
2. Kun myydään
Sijoittaja voi myös käyttää ylärajaa löytääkseen myytävän kiinteistön nykyisen markkina-arvon samassa paikassa äskettäin myytyjen kiinteistöjen markkina-arvon perusteella. Ensimmäinen vaihe markkina-arvon laskennassa on löytää ominaisuuksia, jotka ovat samanlaisia kuin myydyt koon, tyypin ja sijainnin suhteen.
Seuraava askel on löytää heidän listalleottoarvonsa sekä nettotuotot. Tiedot saat kiinteistöjen verkkosivustolta, jossa tällaiset kiinteistöt on listattu, tai ottamalla yhteyttä kiinteistöjen myyneisiin kiinteistönvälittäjiin. Sijoittaja voi sitten käyttää kunkin vertailukelpoisen kiinteistön nettotuloja ja markkina-arvoja saadakseen keskimääräisen ylärajan.
Käytännön esimerkki
Olettaen, että yläraja on 9,1%, kuten edellisessä esimerkissämme, voimme käyttää sitä saadaksesi myytävän kiinteistön nykyisen markkina-arvon, jossa nettotuotot ovat tiedossa. Jos kiinteistön nettotulot ovat 38 000 dollaria, voimme saada markkina-arvon seuraavasti:
9,1% = 38 000 dollaria / X
X = 38000 dollaria / 9,1%
X = $417,582
Siksi kiinteistön nykyinen arvo vallitsevien markkinahintojen perusteella on 417582 dollaria. Myyjä voi käyttää lukua asettaakseen kiinteistön kysyttävän hinnan, joka on kiinteistövälityssivustoilla ilmoitettu listahinta.
Lisää resursseja
Finance on maailmanlaajuisen finanssimallinnus- ja arvostusanalyytikon (FMVA) ™ virallinen toimittaja. FMVA®-sertifiointi . Alla olevista lisäresursseista on hyötyä urasi jatkamiseksi:
- Kaupallisen kiinteistön välittäjä Kaupallisen kiinteistön välittäjä Kaupallinen kiinteistönvälittäjä on välittäjä liikekiinteistöjen myyjien ja ostajien välillä, joka auttaa asiakkaita myymään, vuokraamaan tai ostamaan liikekiinteistöjä. Kaupallisen kiinteistönvälittäjällä on vapaus työskennellä joko itsenäisenä edustajana tai kaupallisen kiinteistönvälitysyrityksen jäsenenä.
- Kiinteistöjen taloudellisen mallinnuksen perusteet Kiinteistöjen taloudellisen mallinnuksen perusteet Opi kiinteistöjen taloudellisen mallinnuksen perusteet tästä johdanto-oppaasta taloudellisen mallin rakentamiseksi kiinteistökehityshankkeelle.
- Markkina-arvo vs. kirjanpito-arvo Markkina-arvo vs kirjanpitoarvo Tässä artikkelissa keskustellaan markkina-arvosta vs. kirjanpitoarvosta ja määritetään niiden väliset tärkeimmät yhtäläisyydet ja erot. Markkina-arvo ja kirjanpitoarvo ovat
- Vaadittu tuottoaste Vaadittu tuottoaste Vaadittu tuottoprosentti (este) on vähimmäistuotto, jonka sijoittaja odottaa saavansa sijoituksestaan. Pohjimmiltaan vaadittu tuottoaste on pienin hyväksyttävä korvaus sijoituksen riskitasolle.
