Pakkolunastuksella tarkoitetaan hallitusta, joka ottaa yksityisomistuksessa olevan kiinteistön haltuunsa omistajien luvalla tai ilman, yleisön eduksi. Kiinteistöjä voidaan pakkolunastaa tie-, lentokenttien ja muiden infrastruktuurihankkeiden rakentamiseksi. Hallitus voi myös pakkolunastaa omaisuuden voimakkaasti saastuneella paikkakunnalla siirtääkseen asukkaat puhtaampaan ympäristöön.
Koska hallitus takavarikoi omaisuuden yleishyödylliseksi, omistajien suostumusta ei tarvita. Heille on kuitenkin maksettava "oikeudenmukainen korvaus" omaisuudestaan. Yleensä oikeudenmukaisen korvauksen on vastattava markkina-arvoa. Markkina-arvo Markkina-arvoa käytetään yleensä kuvaamaan, kuinka paljon omaisuus tai yritys on arvo rahoitusmarkkinoilla. Markkinaosapuolet ja kiinteistö määrittävät sen yhdessä, mutta omistajat eivät välttämättä pidä sitä kohtuullisena.
Esimerkiksi kun hallitus takavarikoi vuokranantajan omaisuuden, tämä hakee korvausta paitsi omaisuudesta myös menetetystä vuokrasta. Markkina-arvo ei kuitenkaan välttämättä riitä kattamaan menetettyjä vuokratuloja.
Yhteenveto
- Pakkolunastuksella tarkoitetaan hallitusta, joka ottaa yksityisomistuksessa olevan kiinteistön haltuunsa omistajien luvalla tai ilman, yleisön eduksi.
- Omistajille on maksettava kohtuullinen korvaus kiinteistön markkina-arvoa vastaavalla määrällä.
- Kansainvälisen oikeuden mukaan hallitukset voivat myös pakkolunastaa ulkomaisten yksiköiden omistamia kiinteistöjä kotimaansa alueella edellyttäen, että se täyttää tietyt kriteerit.
Lunastamisprosessi
Lunastaminen koostuu seuraavista vaiheista:
1. Tuomitseminen
Kun hallitus takaa yksityisomaisuuden julkiseen käyttöön, se tunnetaan tuomitsemisena. Useimpien maiden perustuslaki sallii niiden hallitusten tehdä niin. Esimerkiksi Yhdysvaltain perustuslaissa annetaan oikeus hallintoelimiin liittovaltion, osavaltioiden ja kuntien tasolla. Sen avulla he voivat hankkia minkä tahansa julkiseen käyttöön tarkoitetun omaisuuden omistusoikeuden maksettuaan riittävät korvaukset edellisille omistajille.
2. Arviointi
Arviointi edellyttää, että hallitus arvioi takavarikoidun omaisuuden markkina-arvon korvauksen määrän arvioimiseksi. Arviointi Arviointi Arviointi on pohjimmiltaan tapa suorittaa puolueeton analyysi tai arvio omaisuuserästä, yrityksestä tai organisaatiosta tai arvioida suorituskykyä tiettyjen standardien tai kriteerien perusteella. Pätevän arvioijan suorittama arviointi tehdään yleensä aina, kun kiinteistö tai omaisuus on tarkoitus myydä, ja puolueettoman kolmannen osapuolen tulisi suorittaa sen arvo.
3. Tarjous
Kun hankitun omaisuuden nykyinen markkina-arvo on arvioitu, hallitus tarjoaa edellisille omistajille sen mielestä riittävän korvauksen.
4. Neuvottelut
Jos kiinteistönomistajat eivät ole tyytyväisiä korvauksen määrään tai pakkolunastuksen syyn, he voivat haastaa hallituksen molemmissa tapauksissa tuomioistuimessa.
Ulkomaisen omaisuuden pakkolunastus
Kansainvälisen oikeuden mukaan hallitukset voivat pakkolunastaa ulkomaisten yksiköiden omistamia kiinteistöjä kotimaansa alueella, kunhan seuraavat ehdot täyttyvät:
- Omaisuus on takavarikoitu yleisen edun vuoksi.
- Takavarikon on oltava syrjimätöntä.
- Valtion toiminnan on oltava kansainvälisten normien mukainen ulkomaisten henkilöiden ja omaisuuksien käsittelyssä.
- Valtion on tarjottava kohtuullinen korvaus.
Ulkomaisen omaisuuden pakkolunastusta kutsutaan myös kansallistamiseksi, ja se on kahden tyyppistä:
1. Suora pakkolunastus
Suora pakkolunastus tapahtuu, kun kiinteistön omistusoikeus siirretään laillisesti. Kiinteistön ohella ulkomaiset omistajat luopuvat myös tuotoista, joita heidän kiinteistösijoituksestaan voidaan odottaa.
Kotimainen hallitus ottaa sekä omaisuuden omistukseen että oikeuden käyttää sitä kaupallisesti. Ulkomaiselle sijoittajalle on maksettava korvaus, joka vastaa sijoituksen todellista markkina-arvoa.
2. Epäsuora pakkolunastus
Välillisen pakkolunastuksen yhteydessä ulkomainen sijoittaja säilyttää kiinteistön omistusoikeuden, mutta luopuu oikeudesta ansaita sijoituksesta tuottoa. Kotimaan hallitus ei takavarikoi omaisuutta ehdottomasti, mutta hankkii oikeuden pidättää omaisuuden kaupallistamisesta syntyvät tulot.
Toisin kuin suorassa vastineessaan, epäsuoraa pakkolunastusta ei pidetä lainvastaisena, jos valtio ei tarjoa korvausta ulkomaiselle sijoittajalle. Se johtuu siitä, että joskus epäsuoraa pakkolunastusta ei edes pidetä pakkolunastuksena. Koska omistusoikeuden siirtoa ei ole laillista, asiakirjaa voidaan määritellä millä tahansa kirjallisella oikeudellisella asiakirjalla tai asiakirjalla, joka antaa tietylle luonnolliselle henkilölle määräysvallan tai määritellyt oikeudet omistukseen, valtio voi kieltäytyä tunnustamasta tällaisia ulkomaisia sijoittajia koskevia rajoituksia pakkolunastukseksi .
Sijoittaja voi nostaa saman kanteen tuomioistuimessa, jonka on tunnistettava tilanne pakkolunastukseksi. Vaikka sijoittaja voittaisi asian, korvauksen määrää ei määritellä kiinteistön markkina-arvolla.
Käytännön esimerkki
Harkitse seuraavaa esimerkkiä ymmärtääksesi paremmin kahden pakkolunastuksen eron. Sijoittaja A on maan X kansalainen ja omistaa tontin maassa Y.
Tilanne 1 (suora pakkolunastus): Maan Y hallitus tarttuu maahan ja rakentaa tielle moottoritien ja tietullin.
Tilanne 2 (epäsuora pakkolunastus): Maan Y hallitus antaa asetuksen moottoritien ja tietullin rakentamisesta maalle ja riistää A: lta tulojen pitämisen tietullista. Maan omistusoikeus säilyy kuitenkin A: lla.
Tilanne 3 (ei pakkolunastusta): Sijoittaja A rakentaa tontille tien ja tietullin.
Liittyvät lukemat
Rahoitus on maailmanlaajuisen Certified Banking & Credit Analyst (CBCA) ™ CBCA ™ -sertifikaatin virallinen toimittaja Certified Banking & Credit Analyst (CBCA) ™ -sertifikaatti on maailmanlaajuinen luottotietojen analyytikoiden standardi, joka kattaa rahoituksen, kirjanpidon, luottotutkimukset, kassavirta-analyysit , kovenanttimallinnus, lainojen takaisinmaksut ja paljon muuta. sertifiointiohjelma, joka on suunniteltu auttamaan kaikkia tulemaan maailmanluokan rahoitusanalyytikoiksi. Voit jatkaa urasi etenemistä alla olevista lisärahoitusresursseista:
- Hallituksen menot Hallituksen menot Hallituksen menoilla tarkoitetaan rahaa, jonka julkinen sektori käyttää tavaroiden hankintaan ja palvelujen tarjoamiseen, kuten koulutus, terveydenhuolto, sosiaaliturva ja puolustus.
- Negatiiviset ulkoiset vaikutukset Negatiiviset ulkoiset vaikutukset Negatiivisia ulkoisvaikutuksia esiintyy, kun tuotteen tai palvelun tuotteella ja / tai kulutuksella on kielteinen vaikutus markkinoiden ulkopuolella olevaan kolmanteen osapuoleen. Tavalliseen kauppaan osallistuu kaksi osapuolta, eli kuluttaja ja tuottaja, joita kutsutaan kaupan ensimmäisiksi ja toisiksi osapuoliksi.
- ESG (Environmental, Social, and Governance) ESG (ympäristö, sosiaalinen hallinto ja hallinto) Environmental, Social, and Governance (ESG) ovat kriteerejä, jotka muodostavat kokonaisuudessaan puitteet kestävyyden ja
- Korvaus Korvaus Korvaus on toisen osapuolen laillinen sopimus pitää toinen osapuoli moitteettomana - ei vastuussa - mahdollisista menetyksistä tai vahingoista.
