Suora pääomitusmenetelmä saadaan ottamalla ajan mittaan kirjatut tuotot ja jakamalla ne vastaavan ajanjakson vastaavilla pääomakoroilla. Yläraja saadaan jakamalla nettokäyttötoiminnan nettotuotot (NOI). Liiketoiminnan nettotuotot (NOI) on tuloja tuottavan kiinteistön arvo, kun tyhjistä toimitiloista aiheutuvat toimintakustannukset ja tappiot vähennetään kokonaisarvosta. omaisuuserät.
Suora pääomamenetelmä ei sovellu omistajien käyttämiin tiloihin, koska se on liian riippuvainen kiinteistön tuotoista. Rajakoron (REIT) korkokannan nousu on taloudellinen mittari, jota kiinteistösijoittajat käyttävät analysoidakseen kiinteistösijoituksia ja määrittääkseen niiden potentiaalisen tuottoprosentin, mikä vähentää osamäärää merkittävästi. Siten ylärajan lasku tarkoittaa, että kiinteistön markkina-arvo nousee. Siksi määritettävä markkina-arvo on epäsuorasti verrannollinen ylärajaan.
Toisaalta nettotuotot ovat suoraan verrannollisia markkina-arvoon Käypä markkina-arvo (Vaihdettavan tavaran tai palvelun) käypä markkina-arvo viittaa hintaan, jolla molemmat kauppaa käyvät osapuolet (tavaran ostaja ja myyjä) tai. Liiketoiminnan nettotuoton (NOI) nousu johtaa merkittävään markkina-arvon nousuun. Alentunut markkina-arvo tarkoittaa, että NOI on alhainen ja vaatii strategista lisäystä.
Nopea yhteenveto
- Suora pääomamenetelmä on kiinteistöjen arviointimenetelmä, joka auttaa muuntamaan tulot arvoksi.
- Suora pääomamenetelmä saavutetaan jakamalla kiinteistön tuottama tulo sen korkokannalla.
- Toisin kuin muut arviointimenetelmät, menetelmää on helppo käyttää ja tulkita, kun ajan mittaan on tarpeeksi tietoa sekä tuloille että ylärajalle.
Tuotto-pääomitus vs. suora pääoma-arvo
Toisin kuin suora pääomitus, tuoton aktivointi riippuu arvostuksessa suurelta osin kiinteistöjen varoista, kun taas ensimmäinen riippuu kokonaan kiinteistöstä saatavista tuloista. Tuottokapasiteetti pankeille siitä, että kiinteistö sijoitus on pitkän aikavälin tavoite, josta sijoittajan tulisi loputtomasti hyötyä pitkään tulevaisuudessa.
Yleensä odotetaan, että tulevaisuutta kohti kiinteistön vuokratuotot kasvavat asteittain ennakoitavan inflaation vuoksi. Inflaatio aiheuttaa myös ylläpitokustannusten ja korjausten nousun, varsinkin kun edellinen omistaja ei ole huolehtinut kiinteistöstä kunnolla.
Tulot kiinteistöstä voivat vaihdella tulevina ajanjaksoina useista tekijöistä johtuen. Tuotto-pääomamenetelmän tarkoituksena on ennakoida odotetut muutokset sijoittajalle. Se tekee niin ottamalla huomioon kaikki tekijät, kuten inflaation. Inflaatio Inflaatio on taloudellinen käsite, joka viittaa tavaroiden hintatason nousuun tietyn ajanjakson aikana. Hintatason nousu tarkoittaa, että tietyn talouden valuutta menettää ostovoimaa (eli vähemmän voidaan ostaa samalla rahamäärällä). , huolto, kustannukset ja korjaukset, jotta voidaan varmistaa, että kiinteistö on parhaassa mahdollisessa muodossa.
Tulevaisuuden kertomiskykynsä ansiosta välittäjät, sääntelyvirastot, kaupalliset arvioijat, sijoittajat ja suuri yleisö luottavat kiinteistöjen arvostamiseen voimakkaasti tuoton pääomamenetelmään. Menetelmä toimii kuitenkin parhaiten, kun sitä käytetään muiden arvostusmenetelmien rinnalla parhaan tuloksen saavuttamiseksi.
Mikä on paras arviointimenetelmä?
On olemassa useita pääomitus- / arviointimenetelmiä, joita käytetään yleisesti. Arviointimenetelmissä noudatetaan erilaisia lähestymistapoja kiinteistön arvostamiseen. Ne ovat kaikki säännöllisesti käytössä joko erikseen tai yhdessä välittäjien, kaupallisten kiinteistöjen arvioijien, sijoittajien ja suuren yleisön keskuudessa.
Kiinteistöarviointia suoritettaessa ei ole suositeltavaa käyttää yhtä arviointimenetelmää kiinteistöarviointien tilanteiden ainutlaatuisuuden vuoksi. Kahta tai useampaa arvostusmenetelmää tulisi käyttää keskenään tai erikseen suoritettaessa arvostuksia, mutta sopivimmat menetelmät riippuvat tilanteesta.
Suora ja tuottopääomitusmenetelmät ovat kaksi suosituinta menetelmää, joita käytetään kiinteistöjen arvostuksessa. Näitä kahta menetelmää käytetään kuitenkin eri tilanteissa tilanteesta riippuen. Esimerkiksi kiinteistöissä, joiden tulovirrat ovat epävakaat, tuottopääomamenetelmä on sopivin. Tuottokaton menetelmä tutkii kiinteistön todennäköistä tulevaa vakautta ottamalla huomioon tulevat tulot ja antaa siten paremman kuvan kiinteistön kasvupotentiaalista.
Vähemmän vakaat ominaisuudet tarjoavat rajallista tietoa, jota voidaan käyttää niiden tulojen analysointiin, ja siksi suora pääomitusmenetelmä ei ole sopiva. Toisaalta vakiintuneet kiinteistöt, joilla on vakaa kuukausittainen tai vuosituotto, tarjoavat riittävät tietopisteet, joita voidaan käyttää tulojen analysointiin. Siksi suora kapitalisointimenetelmä on edullisin tällaisissa tilanteissa.
Tekijät, jotka on otettava huomioon kiinteistöjen arvostuksessa
Kiinteistöjen arvostaminen, jotka sijoittaja aikoo hankkia, voi auttaa sijoittajaa päättämään, hankkiiko se kiinteistön vai keskeyttääkö se sijoitussuunnitelman. Sijoittajien tulisi keskittyä etsimään piilotettuja tekijöitä, jotka eivät välttämättä ole ilmeisiä arvostuksen aikana, mutta saattavat näkyä tulevaisuudessa.
1. Taloudelliset vaikeudet tai vireillä olevat oikeudelliset riidat
Merkittävällä vuokralaisella voi olla finanssikriisi, joka voi asettaa kyseenalaiseksi kyvyn täyttää kuukausivuokravelvoitteensa. Omaisuus voi olla myös oikeudellisen omistusoikeudellisen kiistan kohteena, mikä saattaa vaatia yritystä palkkaamaan asianajajia ja aiheuttamaan ylimääräisiä oikeudenkäyntikuluja.
2. Avoimet työpaikat
Toinen tekijä, jonka sijoittajat voivat ottaa huomioon kiinteistöjen arvioinnissa, on toimitilojen vajaakäytännöt, jotka voivat selittää mahdollisten tulojen mahdolliset mallit. Jos vajaakäyttömallit vaihtelevat ajan myötä, se voi johtua tekijöistä, kuten rakennuksen huonosta kunnossapidosta, erityisesti maalaamattomista seinistä, rikkoutuneista kalusteista, tukkeutuneista viemäriputkista jne.
Piilotetut tekijät saattavat vaikuttaa aluksi merkityksettömiltä, mutta ne vaikuttavat hankkeen kannattavuuteen tulevaisuudessa. Asiat ovat yleensä näkymättömiä arvostusmenetelmälle, kuten suoralle pääomitusmenetelmälle, ja sijoittajien tulisi yrittää tutkia tällaisia asioita ennen lopullisen päätöksen tekemistä sijoittamisesta vai ei.
Liittyvät lukemat
Rahoitus on maailmanlaajuisen Certified Banking & Credit Analyst (CBCA) ™ CBCA ™ -sertifikaatin virallinen toimittaja Certified Banking & Credit Analyst (CBCA) ™ -sertifikaatti on maailmanlaajuinen luottotietojen analyytikoiden standardi, joka kattaa rahoituksen, kirjanpidon, luottotutkimukset, kassavirta-analyysit , kovenanttimallinnus, lainojen takaisinmaksut ja paljon muuta. sertifiointiohjelma, joka on suunniteltu auttamaan sinua tulemaan maailmanluokan rahoitusanalyytikkona. Voit jatkaa urasi etenemistä alla olevista lisärahoitusresursseista:
- Lyhytaikaiset tuotot (kiinteistösijoitukset) Lyhytaikaiset tuotot (kiinteistösijoitukset) Lyhytaikaiset tuotot ovat sijoitusstrategia, joka antaa sijoittajille altistumisen johdonmukaisille keskimääräistä korkeammille maksuille. Yleisin nykyinen tulokeskeinen
- Toiminnallinen vanhentuminen Toiminnallinen vanhentuminen (kiinteistöt) Kiinteistöissä toiminnallinen vanhentuminen viittaa arkkitehtuurisuunnittelun hyödyllisyyden vähenemiseen siten, että sen muuttaminen vastaamaan nykyistä todellista
- Kiinteistökehitysmalli Kiinteistökehitysmalli Kiinteistökehitysmalli koostuu yleensä kahdesta osasta: Deal Summary ja Cash Flow Model. Deal-yhteenvedossa kaikki tärkeät oletukset
- Korvauskustannukset Korvauskustannukset (kiinteistöt) Korvauskustannuksilla tarkoitetaan hintaa, jonka nykyisen omaisuuden korvaaminen vastaavalla omaisuudella nykyiseen markkinahintaan maksaa. Kyseinen omaisuus