P / AFFO lasketaan lisäämällä P / FFO kaikkiin vuokrien korotuksiin ja vähentämällä investoinnit ja rutiinihuoltokustannukset. P / AFFO on mitoitus REIT (Real Estate Investment Trust) Real Estate Investment Trust (REIT) -tuloksesta. Real Estate Investment Trust (REIT) on sijoitusrahasto tai arvopaperi, joka sijoittaa tuloja tuottaviin kiinteistöihin . Rahastoa hoitaa ja omistaa osakkeenomistajayritys, joka antaa rahaa sijoittaa kaupallisiin kohteisiin, kuten toimisto- ja kerrostalot, varastot, sairaalat, ostoskeskukset, opiskelija-asunnot, hotellit. Se on yhtä suuri kuin P / FFO, joka on oikaistu ottaen huomioon investoinnit ja säännölliset ylläpitokustannukset, mikä tekee siitä tarkemman REIT-arvostustyökalun kuin P / FFO.
Se on myös tarkempi ennuste osingoista, jotka yritys maksaa tulevaisuudessa, ja se voi auttaa potentiaalisia sijoittajia tekemään päätöksen yrityksen osakkeiden ostamisesta vai ei. P / AFFO tunnetaan myös jaettavana olevina varoina.
Nopea yhteenveto
- P / AFFO on operatiivisten varojen (FFO) mukautettu versio, jossa otetaan huomioon yrityksen investoinnit.
- P / AFFO-metriikkaa ei ole standardoitu, mikä tekee mahdottomaksi vertailla yhtä REIT: ää toisesta, koska yritysten välillä ei ole vakiomenettelyjä P / AFFO: lle.
- P / AFFO ottaa huomioon salkun investoinnit, kuten vuokrankorotukset, tilojen maalaus ja katonvaihto.
Kuinka laskea P / AFFO
P / AFFO: n laskeminen edellyttää, että ensin määritetään P / FFO P / FFO P / FFO, tai Hinta rahastoille operaatioista, voidaan kuvata luotettavana ja nykyaikaisena tapana määrittää REIT-arvo. P / FFO-metriikka lasketaan ja vähennetään sitten muut kulut P / FFO: sta P / AFFO: n saamiseksi. P / FFO: ta käytetään arvioitaessa kiinteistösijoitusten kassavirtaa. Se lasketaan hankkimalla ensin yrityksen nettotuotot ja lisäämällä sitten takaisin kauden poistot. Poistot lisätään takaisin yhtälöön, koska kiinteistöjen arvo nousee, ja poistojen vähentäminen vääristää kiinteistön arvoa.
P / AFFO saadaan ottamalla P / FFO-arvo ja vähentämällä sitten investoinnit Investoinnit Investoinnit tarkoittavat varoja, joita yritys käyttää pitkäaikaisten varojen ostamiseen, parantamiseen tai ylläpitoon tehokkuuden tai kapasiteetin parantamiseksi. yrityksen, yhtiön. Pitkäaikaiset varat ovat yleensä fyysisiä ja niiden taloudellinen vaikutusaika on useampi kuin yksi tilikausi. kuten ylläpitokustannukset ja mahdolliset myyntivoitot kiinteistön myynnistä. Kiinteistökaupan myyntivoitot vähennetään, koska se on kertaluonteinen tapahtuma, eikä se aiheuta pitkäaikaisia vaikutuksia kiinteistöön.
P / AFFO-maksusuhde
P / AFFO-suhde mittaa REIT: n kykyä maksaa osinkoa osakkeenomistajille pitkällä aikavälillä. Voittosuhde lasketaan ottamalla REIT: n vuotuinen osinkoprosentti ja jakamalla se arvioidulla P / AFFO: lla osaketta kohti. Se auttaa arvioimaan REIT: n toiminnan kassavirtaa investointien ja muiden rutiinihuoltomenojen huomioon ottamisen jälkeen.
Jos laskettu suhde on yli 100%, se tarkoittaa, että kyseisen REIT: n osingot ovat korkeammat kuin tulevien toimintojen ennustetut tulot. Tämän seurauksena REIT voidaan velvoittaa maksamaan osinkoja kassavarastaan. Tällainen skenaario ei kuitenkaan aiheuta huolta, jos se vallitsee lyhyellä aikavälillä. Se voi kuitenkin olla huolestuttava, jos se jatkuu pitkällä aikavälillä, mikä on liiketoiminnan kannalta kestämätöntä ja vaatii nopeaa toimintaa osingonmaksun mukauttamiseksi. yhtiön osakkeenomistajille ja osinkojen maksamisen tiheys.
P / AFFO vs. P / FFO
P / AFFO on suositeltavampi kuin P / FFO mitattaessa REIT-tulosta, koska ensin mainittu vähentää liiketoiminnan kustannukset yksityiskohtaisesti, mukaan lukien investoinnit ja rutiinihuoltokustannukset. P / FFO ottaa huomioon vain poistot ja kulut, mutta ei muita tärkeitä kustannuksia, jotka vaikuttavat yrityksen arvoon.
Toinen kiistakohta näiden kahden mittarin välillä on, että P / FFO on standardoidumpi kuin P / AFFO useimmille yrityksille. On olemassa ohjeita, joita yritykset voivat käyttää laskettaessa P / FFO-arvoa, mutta P / AFFO-arvon laskemiseksi ei ole olemassa vakiomenetelmää.
Se tarkoittaa, että jokainen yritys voi käyttää haluamaansa tapaa määrittää P / AFFO-arvonsa; yritysten saamat arvot eivät välttämättä ole verrattavissa muihin toimialan arvoihin. Vertailu on tärkeä näkökohta kiinteistöalalla, koska se antaa asiantuntijoille mahdollisuuden selvittää, kuinka erilaiset yritykset menestyvät.
Velka (vähimmäisomavaraisuusaste)
Osakekohtaisen P / AFFO: n tasaisen kasvun ja osakkeenomistajille maksettavien osinkojen kasvun edellytys on, että yritysten on pidettävä alhaisemmat pääomakustannukset kuin rahatuotot. Velka on keskeinen tekijä useimmille yrityksille, koska ne voivat ottaa velkaa kasvunsa vauhdittamiseksi tai toimintansa rahoituksen alijäämän kattamiseksi. Velkakustannukset vaihtelevat, ja yritysten tulisi hankkia halvimmat velat, jotka ovat joustavia ja hallittavissa olevilla takaisinmaksuehdoilla.
Yritykset käyttävät vipuvaikutussuhteita arvioidakseen tiettyyn velkatarjoukseen liittyviä riskejä. Luottoluokituslaitokset käyttävät suhdetta myös arvioidessaan REIT: ien kannattavuutta luoton suhteen. Luotonantajat käyttävät luottoluokituslaitosten saamia tietoja luottokelpoisuuden osoittamiseen Luottokelpoisuus Luottokelpoisuus on yksinkertaisesti sanottuna se, kuinka "kelvollinen" tai ansaittava on luottokelpoisuus. Jos luotonantaja luottaa siihen, että lainanottaja noudattaa velkasitoumuksiaan ajoissa, luotonsaajan katsotaan olevan luottokelpoinen. lainanottajayrityksen.
Tiedot tarkentavat REIT: n kassavirtaa ja kykyä maksaa takaisin velka mukavasti ja onko heillä muita velkoja muiden velkojien kanssa. Yrityksen luottoluokitus on välttämätön niiden luottokelpoisuuden kannalta, koska luotonantajat etsivät tällaista kirjanpitoa arvioidakseen takaisinmaksukyvyn ja maksukyvyttömyysriskin. Matala luottokorko siis rajoittaa yrityksen kasvumahdollisuuksia.
Lisäresurssit
Rahoitus on virallinen rahoitusmallinnus- ja arvostusanalyytikon (FMVA) ™ FMVA® -sertifiointi. Liity 350 600+ opiskelijaan, jotka työskentelevät Amazonin, J.P.Morganin ja Ferrarin sertifiointiohjelmissa.
Nämä lisäresurssit ovat erittäin hyödyllisiä auttaakseen sinua tulemaan maailmanluokan rahoitusanalyytikkona ja edistämään urasi täydellä mahdollisuudella:
- Yläraja (REIT) Yläraja (REIT) Yläraja on taloudellinen mittari, jota kiinteistösijoittajat käyttävät analysoidakseen kiinteistösijoituksia ja määrittääkseen potentiaalisen tuottoprosentin
- Kiinteistöjen taloudellisen mallinnuksen perusteet Kiinteistöjen taloudellisen mallinnuksen perusteet Opi kiinteistöjen taloudellisen mallinnuksen perusteet tästä johdanto-oppaasta taloudellisen mallin rakentamiseksi kiinteistökehityshankkeelle.
- Vähimmäisomavaraisuusasteet Vähimmäisomavaraisuusasteet Vakavaraisuussuhde ilmaisee liikeyritykselle aiheutuneen velan määrän useissa muissa taseissa, tuloslaskelmassa tai kassavirtalaskelmassa. Excel-malli
- Hintojen arvostus Hintojen arvostus Kiinteistöjen hintojen nousu tarkoittaa kiinteistöjen arvon nousua tietyn ajanjakson aikana. Yksi todelliseen sijoittamiseen tähtäävistä tavoitteista
