Myynnin vertailun lähestymistapa riippuu vastaavien arvioitavien kiinteistöjen viimeaikaisesta myynnistä. Vertailtavan kiinteistön pitäisi myös olla samassa paikassa ja nykyisessä käytössä.
Nopea yhteenveto
- Myynnin vertailumenetelmä on yksi kolmesta menetelmästä, joita käytetään kiinteistöjen arvostuksessa. Muut arvostusmenetelmät ovat kustannus- ja tuottomenetelmiä.
- Kiinteistöjen myynnin vertailun arviointimenetelmä käyttää vastaavien kiinteistöjen myyntitietoja kiinteistön markkina-arvon määrittämiseen.
- Arvioijan on käytettävä vähintään kolmea äskettäin myytyä ja vastaavaa kiinteistöä määritettäessä kiinteistön nykyinen arvo.
Myyntivertailumenetelmän ymmärtäminen
Kohteen ominaisuuden arvoa arvioitaessa tehdään hintamuutokset vertailukelpoisen kiinteistön ominaisuuksien mukaan.
Jos kohteen ominaisuudesta puuttuu tietty ominaisuus, joka löytyy vertailukelpoisesta ominaisuudesta, hintaa säädetään alaspäin tietylle ominaisuudelle annetun arvon mukaan. Näin ollen, jos kiinteistössä on arvokas ominaisuus, jota ei löydy vertailukelpoisesta kiinteistöstä, arvoa mukautetaan ylöspäin vastaavasti. Se tehdään, kunnes saavutetaan lopullinen luku vähintään kolmen äskettäin myydyn ja vastaavan ominaisuuden vertailun jälkeen.
Myynnin vertailutapa arviointiin on kriittinen osa vertailevaa markkina-analyysiä arvioinnin ammattilaisille. Vertaileva markkinatapa on perusta määritettäessä hankinnan kohteena olevan kiinteistön markkina-arvo. Yhteistyössä muiden arviointimenetelmien kanssa myynnin vertailumenetelmä on arvioitu arvio myyjille, sijoittajille, Real Estate Investment Trust (REIT) Real Estate Investment Trust (REIT) on sijoitusrahasto tai arvopaperi, joka sijoittaa tuloja tuottaviin kiinteistöihin . Rahastoa hoitaa ja omistaa osakkeenomistajayritys, joka antaa rahaa sijoittaa kaupallisiin kohteisiin, kuten toimisto- ja kerrostalot, varastot, sairaalat, ostoskeskukset, opiskelija-asunnot, hotellien arvioijat ja suuri yleisö.
Kiinteistömarkkinoiden dynaamisen ja jatkuvasti muuttuvan luonteen vuoksi sijoittajien tulisi usein tarkistaa äskettäin listattujen myytävien kiinteistöjen hinnat. Markkinat muuttuvat nopeasti, ja kaikkien toimijoiden tulisi olla tietoisia nykyisistä trendeistä. Vallitsevien olosuhteiden perusteella myyjät ja sijoittajat voidaan velvoittaa joko nostamaan tai laskemaan vaatimuksiaan vastaamaan markkinoiden kehitystä.
Ihanteellisen vertailukelpoisen omaisuuden löytäminen
Vertailukelpoinen ominaisuus on eniten samanlainen kuin kohteen ominaisuus. Samankaltaisuuksien tulisi vastata kaikkia kiinteistön yleisiä yksityiskohtia. Kiinteistön yleisiin kuvauksiin sisältyy makuuhuoneiden, kylpyjen lukumäärä, neliömetrien koko jne. Jotkut sallituista eroavuuksista sisältävät ylimääräisen kylpyammeen, maalin värin ja muita merkityksettömiä kuvauksia.
Vertailukelpoisten ominaisuuksien vertailu tulisi rajoittaa ominaisuuksiin, jotka ovat mahdollisimman lähellä fyysistä sijaintiaan. Tämä johtuu siitä, että eri paikkakunnilla sijaitsevilla kiinteistöillä voi olla erilainen markkina-arvo, vaikka niillä onkin paljon yhtäläisyyksiä.
Esimerkiksi asuntojen asuntokohteet REIT-asunnot REIT-asunnot ovat REIT-kiinteistöjä, jotka omistavat ja hallinnoivat vuokralaisille vuokrattavia asuntoja. Asuinrakennukset voidaan luokitella joko yhden perheen tai monen perheen rakenteisiin, jotka ovat käytettävissä ammattiin ei-liiketoiminnallisiin tarkoituksiin. Ne voivat sisältää osakehuoneistoja, loma-asuntoja, opiskelija-asuntoja, jotka ovat lähellä keskeistä liikealuetta, arvostavat enemmän kuin kiinteistöt, jotka sijaitsevat kaukana CBD: stä. Toinen huomioitava seikka on ottaa kiinteistöt, jotka myytiin mahdollisimman äskettäin.
Äskettäin myytyjen kiinteistöjen likiarvot ovat paremmat kuin kiinteistöt muutama kuukausi tai vuotta aikaisemmin, koska kiinteistömarkkinat muuttuvat säännöllisesti. Jos samassa paikassa ei ole vertailukelpoisia kiinteistöjä, ota huomioon äskettäin myydyt kiinteistöt läheisissä sijainneissa sen sijaan, että liikkuisit kauempana ajassa etsittäessä vastaavia kiinteistöjä.
Arvioinnin mukautustekijät
1. Vertailukelpoiset ominaisuudet
Kohdeomaisuuden tulisi olla mahdollisimman samanlainen kuin vastaava ominaisuus, mikä vähentää merkittävästi säätöjen tarvetta. Oikaisut syntyvät vertailueroista, jotka havaitaan kohteen ominaisuudessa.
2. Omistusosuus
Kohteen arvoa voidaan säätää joko ylös- tai alaspäin riippuen kohteen omaisuuden omistajuudesta. Esimerkiksi yksinkertainen palkkio korko arvostetaan eri tavalla kuin vuokrasopimus. Siksi omistusosuus on kiistanalainen kysymys arvostuksessa.
3. Markkinatilanne
Markkinaolosuhteet ovat muita tekijöitä arvostusmuutoksissa. Kiinteistöjen hinnat voivat nousta tai laskea vallitsevasta markkinatrendistä riippuen. Myyjät voivat pudottaa hintojaan saadakseen paremmat mahdollisuudet hankkia, riippuen kilpailusta tällä hetkellä. Markkinat voivat muuttua jopa viikossa.
4. Sijainti
Toinen tekijä on kyseisen kiinteistön sijainti. Kiinteistöjen, jotka sijaitsevat suhteellisen tärkeän infrastruktuurin lähellä, kuten lentokentät, tiet, CBD: t jne., Katsotaan olevan arvokkaampia kuin kauempana olevat.
Avaintekijät, kuten liikennemallit, ostosmahdollisuudet Vähittäiskaupan REIT-palvelut Vähittäiskaupan REIT-palvelut ovat eräänlainen REIT, joka omistaa ja hallinnoi liiketiloja kiinteistöillä keskeisillä liikealueilla ja kalliilla alueilla. Se vuokraa liiketilaa sosiaalisiin palveluihin pääsyyn, mikä voi myös vaikuttaa mukautuksiin kohteen omaisuuden ja vastaavien ominaisuuksien erojen vuoksi.
Johtopäätös
Myynnin vertailumenetelmä hyödyntää vertailtavien kahden kiinteistön samankaltaisuutta. Samankaltaisuus vaihtelee myynnin tai listauksen viimeaikaisuudesta samankaltaisuuteen vertailtavien yhteisöjen kuvauksessa. On selvää, ettei ole olemassa samanlaisia, vertailukelpoisia yksiköitä; näin ollen on tarpeen säätää ominaisuuksien erojen mukaan.
Myynnin vertailutapa riippuu voimakkaasti viimeaikaisista myyntitiedoista, eikä se välttämättä sovi, jos viimeaikaisia myyntitietoja ei ole. Siksi kiinteistöarvioinnissa, josta puuttuu runsas myynti ja tuoreet tiedot, tulisi käyttää vaihtoehtoisia keinoja. Jos tuoreet tiedot ovat kuitenkin riittäviä, parhaiten soveltuva arviointimenetelmä on myynnin vertailun kiinteistöjen arvostusmenetelmä.
Liittyvät lukemat
Rahoitus on Certified Banking & Credit Analyst (CBCA) ™ CBCA ™ -sertifikaatin virallinen toimittaja. Certified Banking & Credit Analyst (CBCA) ™ -sertifikaatti on maailmanlaajuinen luottotietojen analyytikoiden standardi, joka kattaa rahoituksen, kirjanpidon, luottotutkimukset, kassavirta-analyysit kovenanttimallinnus, lainojen takaisinmaksut ja paljon muuta. sertifiointiohjelma, joka on suunniteltu muuttamaan kuka tahansa maailmanluokan rahoitusanalyytikkoksi.
Nämä lisäresurssit ovat erittäin hyödyllisiä auttaakseen sinua tulemaan maailmanluokan rahoitusanalyytikkona ja edistämään urasi täydellä mahdollisuudella:
- Kaupallisen kiinteistön välittäjä Kaupallisen kiinteistön välittäjä Kaupallinen kiinteistönvälittäjä on välittäjä liikekiinteistöjen myyjien ja ostajien välillä, joka auttaa asiakkaita myymään, vuokraamaan tai ostamaan liikekiinteistöjä. Kaupallisen kiinteistönvälittäjällä on vapaus työskennellä joko itsenäisenä edustajana tai kaupallisen kiinteistönvälitysyrityksen jäsenenä.
- Kustannusmenetelmä (kiinteistö) Kustannusmenetelmä (kiinteistö) Kiinteistöomaisuuden arviointimenetelmä perustuu oletukseen, että kiinteistön kustannusten tulisi olla yhtä suuret kuin kiinteistön rakentamisen kustannukset
- Sijainnin vanhentuminen Sijainnin vanhentuminen Sijainnin vanhentuminen on eräänlainen kiinteistöjen arvon aleneminen, joka johtuu muista tekijöistä kuin itse kiinteistöstä. Tekijät voivat joko
- Kiinteistökehitysmalli Kiinteistökehitysmalli Kiinteistökehitysmalli koostuu yleensä kahdesta osasta: Deal Summary ja Cash Flow Model. Deal-yhteenvedossa kaikki tärkeät oletukset
