Oikaistut operatiiviset varat (AFFO) on mittari REIT: n taloudellisesta tuloksesta, ja sitä käytetään vaihtoehtona toiminnan varoista (FFO). FFO - varoja toiminnasta. FFO tai varoja toiminnasta on mitta kassavirrasta. Real Estate Investment Trusts - REITS: n usein käyttämä liiketoiminta. Operatiiviset varat (FFO) on ydinliiketoiminnoista saatu todellinen kassavirta. Opas FFO: lle. AFFO on ylivoimainen toimenpide verrattuna FFO: han, koska edellinen ottaa huomioon kiinteistön ylläpitokustannukset koko elinkaarensa ajan. AFFO: n arvo saadaan tekemällä oikaisut FFO-lukuun kiinteistöjen toiminnan ylläpitämiseksi ja tulojen tuottamiseksi tarvittavien toistuvien menojen vähentämiseksi.
Toinen FFO-lukuun tehty muutos on vuokrien suora linjaus, joka jakaa vuokrakulut kiinteistön käyttöiän ajan. Sijoittajat käyttävät AFFO: ta parempana indikaattorina REIT: n kyvystä maksaa osinkoja sen nettotuloksista.
Yhteenveto
- Oikaistut operatiiviset varat (AFFO) on mittari REIT: n taloudellisesta tuloksesta, ja sitä käytetään vaihtoehtona toiminnan varoista (FFO).
- Se lasketaan tekemällä oikaisut FFO-arvoon normalisoitujen toistuvien menojen vähentämiseksi ja käyttämällä vuokrien suoraviivaista käyttöä.
- Sijoittajat ja analyytikot käyttävät AFFO: ta määrittääkseen yrityksen kyvyn maksaa osinkoa osakkeenomistajille tulevaisuudessa.
Oikaistujen varojen laskeminen operaatioista
Laskettaessa AFFO: ta on ensin laskettava operatiiviset varat, jotka mittaavat REIT: n vuokraustoiminnan kassavirrat. Kansallisen kiinteistösijoitusyhtiöiden yhdistys (NAREIT) otti alun perin käyttöön FFO: n REIT: ien tuottamien kassavirtojen mittarina.
FFO saadaan vähentämällä nettotuloista kiinteistöjen myyntivoitot ja lisäämällä takaisin poistot. Kiinteistöjen myyntivoittojen arvo jätetään FFO-laskennan ulkopuolelle, koska liiketoimet ovat kertaluonteisia tapahtumia, jotka eivät vaikuta REIT: n tulevaan ansaintamahdollisuuteen. FFO: n kaava on esitetty alla:
FFO = nettotuotot - voitot myyntivaroista + poistot + poistot
Kun FFO-arvo on saatu, aktivoidut ja jaksotetut toistuvat menot vähennetään. Menot sisältävät kustannukset, jotka aiheutuvat REIT Real Estate Investment Trustin (REIT) omistamien kiinteistöjen ylläpidosta Kiinteistösijoitusyhtiö (REIT) on sijoitusrahasto tai arvopaperi, joka sijoittaa tuloja tuottaviin kiinteistöihin. Rahastoa hoitaa ja omistaa osakkeenomistajayritys, joka antaa rahaa sijoittaa kaupallisiin kohteisiin, kuten toimisto- ja kerrostalot, varastot, sairaalat, ostoskeskukset, opiskelija-asunnot, hotellit. Jotkut näistä kustannuksista sisältävät maalausprojektit, kattojen korvaamisen, uudelleenkorjaamisen, vuokralaisparannukset jne. Toinen FFO: hon tehty muutos on vuokran suora linjaus, joka jakaa vuokra- ja vuokrakulut tasaisesti koko vuokra-ajan.
Kaava AFFO: lle on annettu alla:
AFFO = FFO - toistuvat pääomamenot - suoraviivaiset vuokrat
Käytännön esimerkki AFFO: sta
Viimeisen raportointikauden aikana ABC Limitedin nettotulot olivat 2,5 miljoonaa dollaria. Se aiheutti myös 100 000 dollaria ja 150 000 dollaria poistojen ja poistojen muodossa. Poistot tarkoittaa, että velka maksetaan takaisin suunnitelluilla, ennalta määrätyillä pienemmillä maksuilla. Nämä maksut suoritetaan melkein kaikilla alueilla, joilla sovelletaan poistoja, pääoman ja korkojen muodossa. Termi liittyy läheisesti myös poistojen käsitteeseen. kustannukset. Yhtiö teki myös 500 000 dollarin voiton kahden salkunsa kiinteistön myynnistä. Sille aiheutui myös 80 000 dollarin tappio toisen kiinteistön myynnistä samalla ajanjaksolla.
Samana ajanjaksona ABC Limited ilmoitti myös suoraviivaisista 130 000 dollarin vuokrista ja toistuvista 200 000 dollarin investoinneista, jotka aiheutuivat kattokorjausten, LVI-korjausten, mattojen ja muiden omistamiesi kiinteistöjen rakenteellisten parannusten tekemisestä.
Yllä olevien tietojen avulla voimme laskea AFFOn seuraavasti:
Vaihe 1: Laske FFO: n arvo.
FFO = 2 500 000 dollaria + 100 000 dollaria + 150 000 dollaria - (500 000 dollaria - 80 000 dollaria)
FFO = 2 750 000 - 4 200 000 dollaria
FFO = $2,330,000
Vaihe 2: Vähennä toistuvat investoinnit ja suoraviivaiset vuokrat FFO: n arvosta.
AFFO = FFO - Pääomamenot - Suoraviivainen vuokrasäätö
AFFO = 2330 000 - 200 000 - 130 000 dollaria
AFFO = $2,000,000
FFO vs. AFFO
NAREITin mukaan FFO on yleisin hyväksytty mittari REIT: n toiminnan tulokselle. Se on yhtä suuri kuin nettotuoton arvo, johon on lisätty kiinteistön poistot ja pois lukien REIT: n omistamien kiinteistöjen myyntivoitot tai -tappiot. NAREIT tarjoaa ohjeita siitä, kuinka REIT: ien tulisi laskea FFO. Se toimii kuitenkin vain täydentävänä lukuna, ja yritykset voivat käyttää erilaisia FFO-kaavoja tietojen ilmoittamiseen. FFO: lla on myös heikkouksia, ja AFFO yrittää korjata joitain puutteita.
AFFO otettiin käyttöön ratkaisemaan joitain FFO: n heikkouksia, ja sitä pidetään parempana mittarina jäljellä olevalle kassavirralle osakkeenomistajille. Se vähentää kiinteistösalkun ylläpitokustannukset FFO: lta. Vähennetyt kustannukset ovat kustannuksia, jotka yrityksen on maksettava liiketoiminnan ylläpitämiseksi, eikä tällaisia kustannuksia voida maksaa osakkeenomistajille osinkoina. Kustannukset sisältävät normalisoidut toistuvat kulut, jotka aktivoidaan ja poistetaan, samoin kuin vuokrien suoraviivainen käyttö.
AFFO: n arvo antaa sijoittajille selkeämmän kuvan REIT: n osinkojen maksukyvystä. Toisin kuin FFO, NAREITilla ei ole tarkkaa määritelmää AFFO: sta, ja se tarkoittaa, että REITillä on suurempi joustavuus FFO: n mukautuksissa, jotta lopullinen AFFO-arvo saadaan.
Lisäresurssit
Finance tarjoaa Financial Modeling & Valuation Analyst (FMVA) ™ FMVA® -sertifikaatin. Liity 350 600+ opiskelijaan, jotka työskentelevät yrityksissä, kuten Amazon, J.P.Morgan ja Ferrari -sertifikaattiohjelmassa, niille, jotka haluavat viedä uransa seuraavalle tasolle. Seuraavat rahoitusresurssit ovat hyödyllisiä oppimisen jatkamiseksi ja urasi edistämiseksi:
- Kaikki riskituotot (ARY) Kaikki riskien tuotot (ARY) Kaikki riskien tuotot (ARY) ovat tavanomainen kiinteistömittari, joka käyttää vuotuisia vuokratuloja sijoituksen pääoman arvon määrittämiseen. ARY sisältää sekä brutto- että nettotuottot. Nettotuotto sisältää joidenkin kulujen - katsastajien palkkiot, hallintopalkkiot, korjaukset, käyttökustannukset - vähennyksen, joita ei vähennetä bruttotuottoon.
- Vapaa kassavirta-kaava Vapaa kassavirta (FCF) -kaava FCF-kaava = Käteinen rahavirta - investoinnit. FCF edustaa yrityksen tuottaman kassavirran määrää vähennettynä CapEx
- Liiketulos Liiketulos Liiketulos, jota kutsutaan myös liikevoitoksi tai tuloksi ennen korkoja ja veroja (EBIT) on tulojen määrä, joka on jäljellä välittömien ja välillisten operatiivisten kustannusten vähentämisen jälkeen. Korkokuluja, korkotuloja ja muita ei-operatiivisia tulonlähteitä ei oteta huomioon laskettaessa liiketoiminnan tuottoja
- Vuokrakulut Vuokrakulut viittaavat vuokrakohteen käytön kokonaiskustannuksiin jokaisella raportointijaksolla. Se on tyypillisesti suurimpia kuluja, joista yritykset ilmoittavat. Vain kaksi kulut ovat yleensä suurempia kuin vuokrakustannukset: myytyjen tuotteiden kustannukset (COGS) ja korvausmenot (palkat).
