Kiinteistöissä toiminnallinen vanhentuminen viittaa arkkitehtuurisuunnittelun hyödyllisyyden vähenemiseen siten, että sen muuttaminen vastaamaan nykyisiä kiinteistömalleja on melkein mahdotonta. Pitkällä aikavälillä toiminnallinen vanhentuminen aiheuttaa tappioita sijoittajille johtuen siitä, että kiinteistösijoitukset juoksevat tuotot (kiinteistösijoitukset) juoksevat tuotot ovat sijoitusstrategia, joka antaa sijoittajille altistumisen johdonmukaisille keskimääräistä korkeammille maksuille. Yleisimmät nykyiset tulopainotteiset ovat taloudellisesti voimakkaita.
Kun kiinteistö vanhenee, se ei voi enää olla hyödyllinen omistajalle eikä yhteisölle. Sen parantaminen voi aiheuttaa purkukustannuksia ja roskien poistamiskustannuksia, mikä voi aiheuttaa enemmän tappioita omistajalle tai sijoittajalle.
Nopea yhteenveto
- Toiminnallinen vanhentuminen viittaa tilaan, jolloin kiinteistöjen muotoiluominaisuus menettää kysyntänsä, koska se on arkaaista, ja muut modernit mallit ovat ottaneet vallan.
- Toiminnallista vanhentumista ei ole helppo korjata, koska vanhentunutta muotoilua ei voida parantaa helposti.
- Tosielämän esimerkkejä toiminnallisesta vanhentumisesta ovat sillat, joiden kaista- ja hartialeveys on riittämätön, ja tiet, jotka eivät kykene vastaamaan nykyaikaisiin liikennetarpeisiin.
Toiminnallisen vanhentumisen ymmärtäminen
Toiminnallisessa vanhentumistilanteessa olevat sijoittajat voivat ottaa huomioon kyseisen kiinteistön pitkän aikavälin hyödyllisyyden. Esimerkiksi vanhaa, kahden makuuhuoneen taloa alueella, jossa on kolme modernia makuuhuonetta ja kylpyhuone jokaisessa huoneessa, voidaan pitää toiminnallisesti vanhentuneena.
Muita tuotteita, jotka ovat alttiita toiminnalliselle vanhentumiselle, ovat elektroniikka, kuten älypuhelimet. Älypuhelinten teollisuus muuttuu jatkuvasti, ja uudet mallit vanhentuvat nopeasti yhteensopimattomuuden ja vanhojen mallien takia.
Joskus on kuitenkin mahdollista palata toiminnallisesta vanhentumisesta. Esimerkiksi huonekaluteollisuuden yritykset voivat suunnitella huonekalunsa uusimpien trendien mukaisiksi ja esitellä ne myytävänä nykyaikaisina malleina.
Toiminnallisen vanhentumisen tyypit
Toiminnallisen vanhentumisen kaksi päätyyppiä ovat:
1. Parannettava vanhentuminen
Parantuva vanhentuminen voi johtua tiettyjen kalusteiden puutteesta, joka voidaan korjata hankkimalla vaaditut kalusteet, kiinteistön läsnäolosta, joka ei enää ole omaisuudelle tärkeä, tai puuttuvasta kalustosta, joka voidaan korjata korvaamalla. vaadittu tuote.
2. Parantamaton vanhentuminen
Parantamaton toiminnallinen vanhentuminen johtuu enimmäkseen ulkoisista tekijöistä, joihin kiinteistön omistajalla ei ole vaikutusta. Sijoittajat voivat estää tällaisen vanhentumisen tekemällä asianmukaisen tutkimuksen kiinteistöjen uusimmista trendeistä ja suunnitelmista ennen sitoutumista investointiin.
Parantamaton vanhentuminen on eräänlainen vanhentuminen, jota ei ole taloudellisesti käytännöllistä parantaa. Se tapahtuu, kun ongelman korjaaminen on liian kallista. Esimerkiksi vanhaa asuinrakennusta alueella, jolla on moderneja asuinrakennuksia, voidaan pitää parantumattomana, koska sen nykyaikaistaminen ja jälleenmyyntiarvon lisääminen edellyttäisi suuria korjauksia.
Remonttikustannukset ovat huomattavasti korkeammat kuin ne, jotka ne tuottavat myydessään. Toiminnallinen vanhentuminen voidaan yleensä ennakoida q-kiinteistöjen analysoinnin ja arvostuksen alkuvaiheessa ennen hankintaa.
Toiminnallisen vanhentumisen vaikutus ominaisuuksiin
Toiminnallinen vanhentuminen johtaa kiinteistöjen arvon alenemiseen arvioinnin aikana Arviointi Arviointi on pohjimmiltaan tapa suorittaa puolueeton analyysi tai arvio omaisuuserästä, yrityksestä tai organisaatiosta tai arvioida suorituskykyä tiettyjen standardien tai kriteeri. Pätevän arvioijan suorittama arviointi tehdään yleensä aina, kun kiinteistö tai omaisuus on tarkoitus myydä ja sen arvo on määritettävä. Kiinteistöt ovat erittäin alttiita toiminnalliselle vanhentumiselle, koska teollisuus on dynaamista, ja nykyaikaisten talojen kysyntä aiheuttaa tämän dynamiikan.
Esimerkiksi vanha talo, joka löytyy vilkkaalta alueelta, jossa on modernit, kerroksiset bungalowit, on toiminnallisesti vanhentunut. Talossa ei ehkä ole vikoja, mutta markkinat eivät tietyllä hetkellä vaadi tällaisia standardeja. Tällainen talo voidaan kuitenkin kunnostaa lähentämään ympäristönsä normeja.
Toiminnan vanhentumisesta aiheutuvat pahimmat vaikutukset kiinteistöihin ovat aiheutuneet tappiot ja vaikeudet muuttaa kiinteistö perinteisesti nykyaikaiseksi rakenteeksi vastaamaan nykyisiä standardeja.
Toiminnalliseen vanhentumiseen vaikuttavat ulkoiset tekijät
On olemassa tiettyjä tekijöitä, jotka vaikuttavat toiminnalliseen vanhentumiseen ja joihin sijoittajat voivat vaikuttaa hyödyksi. Tällaiset tekijät ovat parannettavissa, eivätkä ne ole haitattomia kiinteistöjen arvostamiselle. Tällaisen vanhentumisen parantaminen voi olla yhtä helppoa kuin korjaaminen, maalaaminen tai jopa puuttuvien nykyaikaisten tilojen asentaminen, jotta kiinteistöstä tulee moderni ja ajan tasalla.
On kuitenkin parantumattomia ulkoisia vaikutuksia, joihin kiinteistösijoittajat eivät voi vaikuttaa. Ulkoinen ja parantumaton vanhentuminen aiheuttaa vakavan omaisuuden arvioinnin laskun, kun sitä arvostetaan. Esimerkkejä ulkoisista parantumattomista vanhentumistekijöistä ovat seuraavat tapaukset:
1. Vilkas tie
Kiinteistö voi sijaita lähellä tietä, joka voi pitkällä aikavälillä olla vilkas. Kiireisten teiden lähellä olevat asuin- ja liikekiinteistöt ovat yleensä vähemmän houkuttelevia ja menettävät siten arvonsa nopeasti. Kiireiset tiet altistavat asukkaille melusaasteille ja loputtomalle liikenteelle, mikä alentaa kiinteistömarkkinoiden kysyntää.
Yritysten melusaaste voi vaikuttaa kaupallisten laitosten, kuten yökerhojen ja ravintoloiden lähellä sijaitseviin asuinyksiköihin, mikä aiheuttaa niille osittaisen toiminnallisen vanhentumisen.
2. Kaatopaikkojen rakentaminen
Lisäksi kaatopaikkojen rakentaminen asuin- tai liiketilojen läheisyyteen aiheuttaa melua ja hajua, mikä tekee tällaisesta omaisuudesta vähemmän kysyttävää. Tulot tällaisista kiinteistöistä voivat laskea merkittävästi, kun vuokralaiset vapautuvat ystävällisemmille alueille.
3. Pienituloisten asuntojen rakentaminen
Toinen esimerkki voi olla pienituloisten huoneistojen rakentaminen huippuluokan naapurustoon. Varakas naapurusto tuhoaa kerrostaloja, koska suurin osa niistä rakentaa ylellisiä kaksikerroksisia kartanoita. Tällaiset huoneistot voivat estää asuinsijoitusten ostajia ja siten vähentää kiinteistöjen arvoa.
Lisää resursseja
Rahoitus on maailmanlaajuisen Certified Banking & Credit Analyst (CBCA) ™ CBCA ™ -sertifikaatin virallinen toimittaja Certified Banking & Credit Analyst (CBCA) ™ -sertifikaatti on maailmanlaajuinen luottotietojen analyytikoiden standardi, joka kattaa rahoituksen, kirjanpidon, luottotutkimukset, kassavirta-analyysit , kovenanttimallinnus, lainojen takaisinmaksut ja paljon muuta. sertifiointiohjelma, joka on suunniteltu auttamaan kaikkia tulemaan maailmanluokan rahoitusanalyytikoiksi. Alla olevista lisäresursseista on hyötyä urasi jatkamiseksi:
- Taloudellinen vanhentuminen Muut artikkelit, jotka kattavat muita rahoituksen aiheita Warren Buffettista hedge-rahastostrategioihin. Nämä muut rahoitusaiheet ovat mielenkiintoisia lukuja
- Sijainnin vanhentuminen Sijainnin vanhentuminen Sijainnin vanhentuminen on eräänlainen kiinteistöjen arvon aleneminen, joka johtuu muista tekijöistä kuin itse kiinteistöstä. Tekijät voivat joko
- Negatiiviset ulkoiset vaikutukset Negatiiviset ulkoiset vaikutukset Negatiivisia ulkoisvaikutuksia esiintyy, kun tuotteen tai palvelun tuotteella ja / tai kulutuksella on kielteinen vaikutus markkinoiden ulkopuolella olevaan kolmanteen osapuoleen. Tavalliseen kauppaan osallistuu kaksi osapuolta, eli kuluttaja ja tuottaja, joita kutsutaan kaupan ensimmäisiksi ja toisiksi osapuoliksi.
- Kiinteistökehitysmalli Kiinteistökehitysmalli Kiinteistökehitysmalli koostuu yleensä kahdesta osasta: Deal Summary ja Cash Flow Model. Deal-yhteenvedossa kaikki tärkeät oletukset
