Kiinteistökehitysmalli - yleiskatsaus, opas ja vaiheet

Kiinteistökehitysmalli koostuu yleensä kahdesta osasta: Deal Summary ja Cash Flow Model. Deal-yhteenvedossa luetellaan kaikki tärkeät oletukset - mukaan lukien aikataulu (joka sisältää aikataulun), kiinteistötilastot, kehityskustannukset, rahoitusoletukset ja myyntioletukset - ja niitä käytetään laskettaessa talouden ja kannattavuuden kannattavuusindeksi kannattavuusindeksi (PI) ) mittaa tulevien kassavirtojen nykyarvon ja alkuperäisen sijoituksen välistä suhdetta. Indeksi on hyödyllinen työkalu sijoitusprojektien luokitteluun ja sijoitetun yksikön kohdalla tuotetun arvon näyttämiseen. Kannattavuusindeksi tunnetaan myös nimellä VIT (Profit Investment Ratio) tai VIR (Value Investment Ratio). projektin.

Kassavirta-malli alkaa tulojen kasvusta, kuukausikuluista Toimintabudjetti Toimintabudjetti koostuu tietyn ajanjakson, tyypillisesti vuosineljänneksen tai vuoden, tuloista ja kuluista, joita yritys käyttää suunnitellakseen toimintaansa. Lataa ilmainen Excel-malli. Kuukausibudjetointimallissa on sarake kutakin kuukautta kohti ja kokonaissummat ovat koko vuoden vuosiluvut, rahoitus ja lopulta vipuvaikutteiset vapaat kassavirrat, NPV (nettoarvo), NPV-kaavan A opas NPV-kaavaan Excelissä taloudellisen analyysin yhteydessä . On tärkeää ymmärtää tarkasti, kuinka NPV-kaava toimii Excelissä ja sen takana oleva matematiikka. NPV = F / [(1 + r) ^ n] missä, PV = nykyarvo, F = tulevaisuuden maksu (kassavirta), r = diskonttokorko, n = tulevaisuuden jaksojen lukumäärä ja IRR (sisäinen tuottoprosentti) ). Seuraavissa osissa käydään läpi tärkeimmät vaiheet hyvin organisoidun kiinteistökehitysmallin rakentamiseksi.

Tarjouksen yhteenveto

1. Aikataulu ja kiinteistötilastot

Ensimmäinen askel kiinteistökehitysmallin rakentamisessa on täyttää aikataulu- ja kiinteistötilastot. Tässä on luettelo tuotteista, jotka tulisi sisällyttää:

2. Kehityskustannukset

Seuraavassa vaiheessa kiinteistökehitysmallin luomisessa annamme oletukset kehityskustannuksista kokonaismääränä, yksikkökustannuksena ja neliöjalan kustannuksena. Kehityskustannukset voivat sisältää maakustannukset, rakennuskustannukset, huollon, kovan ja pehmeän ennakoimattomuuden, markkinoinnin jne. Aikaisemmin täytettyjen kiinteistötilastojen avulla voimme laskea kaikki nämä luvut ja täydentää kehityskustannukset-osan. Lohkon tulisi näyttää tältä:

Kuvalähde: Finance's Real Estate Financial Modeling Course.

3. Myynnin oletukset

Myynnin oletuksissa laskemme tämän projektin kokonaistulot. Oletetaan, että markkinatutkimus on tehty ja vertailukelpoisten tietojen perusteella uskomme, että 500 dollaria neliöjalalta on realistinen lähtökohta myyntihinnalle. Käytämme sitä sitten tulojen ohjaimena. Laskettuamme myynnin (kokonaismäärä, $ / yksikkö, $ / SF), myyntipalkkiot (esim. 50%) ja takuun voimme selvittää tämän projektin nettotuotot.

4. Rahoitusoletukset

Rahoitusta varten on olemassa kolme kriittistä oletusta: laina-kustannusprosentti, korko ja maalaina.

Ennen kuin laskemme lainan kokonaissumman, meidän on selvitettävä kehityskustannusten kokonaismäärä. Koska emme ole vielä laskeneet korkokustannuksia, voimme linkittää solun kassavirran malliin toistaiseksi ja saada arvon, kun kassavirran malli on täytetty. Palkkiot ovat samat kuin myynnin oletukset -osiossa olevat myyntipalkkiot. Kehittämisen kokonaiskustannukset voidaan laskea seuraavasti:

Kehityskustannukset yhteensä = maakustannukset + kehittämiskustannukset + korkojen ja palkkioiden summa

Nyt voimme täyttää loput rahoitusoletuksista.

Hankkeelle saatu enimmäismäärä = Kehittämiskustannukset yhteensä x Lainan ja kustannuksen prosenttiosuus
Oma pääoma = Kehittämiskustannukset yhteensä - Lainan enimmäismäärä

Kuvalähde: Finance's Real Estate Development Model Course.

Yllä olevat luvut ovat oletuksia Deal Summary -osiosta. Kun olemme suorittaneet kassavirran mallin, palataan takaisin ja täytetään Development Pro Forma -osa ja lisätään herkkyysanalyysi.

Kassavirran malli

1. Tulojen kertyminen

Ensimmäinen askel tulojen laskemisessa on selvittää kaupunkiasunnon absorptio ja sulkemiset. Absorptio on myytyjen asuntojen määrä tiettynä ajanjaksona, kun taas sulkemiset ovat niiden rakennusten lukumäärää, jotka on suljettu rakentamisen valmistuttua.

Nyt voimme kerätä tuloja hyödyntämistä ja sulkemista koskevien tietojen avulla.

Kaupunkiasuntojen myynti = Myyntihinta / yksikkö x Kaupunkiasuntojen sulkimet
Ensimmäiset 50%: n palkkiot (veloitetaan, kun asunnot myydään) = - Kaupunkiasunnon absorbointi x Myyntihinta / yksikkö x (Komissio% / 2)
Toinen 50%: n palkkio (veloitetaan, kun koti suljetaan) = - kaupunkiasunnon sulkeminen x myyntihinta / yksikkö x (palkkio% / 2)
Takuu = - takuukustannukset / yksikkö x kaupunkiasunnon sulkimet
Nettotuotto yhteensä = SUMMA (kaupunkiasuntomyynti + 50% provisiot + 50% provisiot + takuu)

(* Huomaa, että palkkiot ja takuu ovat negatiivisia.)

2. Kulut

Nyt selvitetään kehitysmenot, jotka sisältävät maanhankintakustannukset, rakennusta edeltävät kulut ja rakennuskustannukset. Numerot löytyvät Kehityskustannukset-osiosta Deal Summary -sivulta.

Maanhankintameno = maakustannus
Rakentamista edeltävät kulut = Rakentamista edeltävät kulut ($ / kk)
Rakennuskulut = (Kehityskustannukset - rakennusta edeltävät menot) / Ei. kuukausia rakentamista
Kehityskustannukset yhteensä = SUM (maanhankintameno + rakennusta edeltävät kulut + rakennuskustannukset)

3. Rahoituskustannukset ja pääoman takaisinmaksu

Rahoituskustannus on rahoituksen puute projektin kassavirrassa. Kun kokonaistuotot ovat pienemmät kuin kehityksen kokonaiskustannukset, meidän on katettava negatiivinen kassavirta. Kun kokonaistuotot kasvavat kehityksen kokonaiskustannuksista, syntyy positiivisia tuloja, joita voimme käyttää maksamaan lainaa takaisin. Voimme käyttää kahta lukua seuraavien kaavojen avulla:

Rahoituskustannukset = IF ((Nettotuotot yhteensä - Kehityskustannukset yhteensä)> 0, (Nettotulot yhteensä - Kehityskustannukset yhteensä), 0)
Tuotot takaisinmaksetusta pääomasta = IF ((nettotuotot yhteensä - kehityskustannukset yhteensä) <0, (nettotuotot yhteensä - kehityskustannukset yhteensä), 0)

4. Rahoitus

Seuraavaksi laskemme lainasaldot, nostot, takaisinmaksut ja kertyneet korot. Seuraavassa taulukossa on yhteenveto ensimmäisen ja seuraavien jaksojen laskelmista:

Meidän tulisi myös suorittaa nopea terveystarkastus varmistaaksemme, että mikään loppusaldo ei ylitä lainan enimmäismäärää.

5. Vapaa kassavirta ja IRR

Voimme nyt laskea tämän projektin vapaat kassavirrat ja niistä johtuvat IRR.

Voittoinen vapaa kassavirta = SUMMA (rahastokustannukset, tuotot takaisinmaksetulle pääomalle, lainan nostot, lainojen takaisinmaksut)

Oma pääoma on yksinkertaisesti kumulatiivinen FCF:

Ensimmäisen jakson saldo = Vipuva vapaa kassavirta
Seuraavien kausien saldot = Edellinen saldo - vapaa rahavirta

Lopuksi XIRR-kaavan avulla voimme laskea tämän projektin Levered IRR: n:

Levered IRR = XIRR (kaikki vipuvaikutteiset ilmaiset kassavirrat, vastaava ajanjakso)