Kaupallisen kiinteistönvälittäjä - Corporate Finance Institute

Kaupallinen kiinteistövälittäjä on välittäjä liikekiinteistöjen myyjien ja ostajien välillä, joka auttaa asiakkaita myymään, vuokraamaan, Vuokrasopimusluokitukset Vuokrasopimusten luokitukset sisältävät käyttö- ja pääleasingsopimukset. Vuokrasopimus on eräänlainen liiketoimi, jonka yritys tekee saadakseen oikeuden käyttää omaisuutta. Vuokrasopimuksessa yhtiö maksaa toiselle osapuolelle sovitun rahasumman, toisin kuin vuokran, vastineeksi hyödykkeen käytöstä. tai ostaa liikekiinteistöjä. Kaupallisen kiinteistönvälittäjällä on vapaus työskennellä itsenäisenä edustajana, liikekiinteistön välittäjien työnantajana tai kaupallisen kiinteistönvälitysyrityksen jäsenenä.

Ensisijainen ero kaupallisen kiinteistönvälittäjän ja kaupallisen kiinteistönvälittäjän välillä on se, että ensimmäinen voi toimia itsenäisesti, kun taas toinen ei. Kaupallisen kiinteistönvälittäjän on oltava toimiluvan saaneen välittäjän palveluksessa.

Mikä on liikekiinteistö?

Kiinteistö luokitellaan kaupalliseksi kiinteistöksi, kun sitä käytetään vain liiketoiminnan harjoittamiseen. Tyypillisesti liikekiinteistö on sijoittajan omistuksessa, joka kerää vuokraa kustakin kiinteistöstä operoivasta yrityksestä. Esimerkkejä liikekiinteistöistä ovat toimistotilat, kaistakeskukset, hotellit, lähikaupat ja ravintolat.

Pätevyys tullakseen kaupallisen kiinteistönvälittäjäksi

Koulutusvaatimukset

Perusedellytys liikekiinteistönvälittäjälle tulemiseen on lukiotutkinto (tai vastaava koulutus). Menestyneimmillä kaupallisilla kiinteistövälittäjillä / välittäjillä on ylempi tai korkeakoulututkinto liiketoiminnassa, tilastoissa, rahoituksessa. Top Finance Certifications -luettelo parhaista rahoitussertifikaateista. Hanki yleiskatsaus parhaista taloudellisista todistuksista alan ammattilaisille ympäri maailmaa. Tässä oppaassa verrataan kuutta suosituinta ohjelmaa tulemaan sertifioiduiksi rahoitusanalyytikoiksi useilta ohjelmapalvelujen tarjoajilta, kuten CFA, CPA, CAIA, CFP, FRM, FMVA, taloustiede tai kiinteistöt (keskittyen erityisesti liikekiinteistöjen myyntiin tai vuokraamiseen) .

Lailliset vaatimukset

Kaupallinen kiinteistönvälittäjä on kiinteistöalan ammattilainen, joka on jatkanut koulutustaan ​​kaupallisen kiinteistönvälittäjän tason ulkopuolella. Kaupallisen kiinteistönvälittäjän sertifikaatin saamiseksi henkilön on hankittava valtion lisenssi jokaisessa osavaltiossa, jossa hän haluaa harjoittaa ammattiaan. Yksilön on läpäistävä kaupallisen kiinteistönvälittäjän tentti saadakseen sertifikaatin ja valtion lisenssin. (Huomaa: Kaupallinen kiinteistölupa on erillinen kiinteistönvälittäjän lisenssistä).

Seuraavat vaiheet on suoritettava, jotta henkilö voi suorittaa kaupallisen kiinteistönvälittäjän kokeen:

• Henkilön on työskenneltävä yrityksessä vähintään yhden tai kolmen vuoden ajan (vaihtelee osavaltioittain)
• Seuraavaksi heidän on suoritettava 60-90 tuntia valtion hyväksymiä lupakursseja
• Kun valtio on hyväksynyt lisenssikurssit, henkilö voi suorittaa tentin. Osana tenttiä kysytään usein kaupallisessa kiinteistöalalla vallitsevista liittovaltion ja osavaltion laeista.

Kokeen läpäisseet ovat sertifioituja kaupallisten kiinteistöjen välittäjiksi. Luvanhaltijan jatkamiseksi kaupallisen kiinteistönvälittäjän on suoritettava asianmukaiset jatkokoulutuskurssit kahden tai neljän vuoden välein (jälleen erityisvaatimukset vaihtelevat osavaltioittain - jos toimit useissa osavaltioissa, sinun on noudatettava tiukimpia vaatimuksia osavaltio). Suosittuja ja hyödyllisiä jatkokoulutuskursseja ovat asuntolainan välitys, kiinteistöjen arviointi ja kiinteistölainsäädäntö.

Kaupallisen kiinteistönvälittäjän tulot

Kaupallisen kiinteistönvälittäjän tulot perustuvat myynnin tuottamiin palkkioihin. Listaussopimuksessa (listautumisvälittäjän ja myyjän välinen sopimus, jossa ilmoitetaan listauksen yksityiskohdat) ilmoitetaan välittäjän palkkiot. Kaupallisten kiinteistöjen välityspalkkio on neuvoteltavissa ja keskimäärin noin 6% lopullisesta myyntihinnasta. Jos kiinteistöä vuokrataan eikä myydään, välityspalkkio päätetään neliömetrien ja nettovuokratuotojen perusteella.

Yleensä palkkion maksaa myyjä myyntituotoista, paitsi jos myyjä ja ostaja neuvottelevat jakamisesta (Huom: myyjä laskee palkkion usein kysyttävään hintaan). Palkkio maksetaan, kun kauppa on saatettu päätökseen. Palkkiot jaetaan ostavan välittäjän ja myyvän / listautuvan välittäjän kesken. Jos välittäjä ei toimi itsenäisesti, provisio jakautuu neljään tapaan. Ensinnäkin provisio jaetaan ja hyvitetään ostovälittäjälle ja listalle välittäjälle. Kukin välittäjä ottaa sitten välittäjäpalkkionsa / palkkionsa ja maksaa siitä asianomaiselle edustajalle palkkionsa, joka on tyypillisesti kiinteä maksu suoritettua kauppaa kohti.

Seuraavat kulut on otettava huomioon välityspalkkiota määritettäessä:

• Yhdistyksen palkkiot
• Lisenssimaksut
• Mainonta- ja markkinointikustannukset
• MLS (Multiple Listing Service) -maksut

Uskottava maine, toistuva liike, vahva paikallinen talous Markkinatalous Markkinatalous määritellään järjestelmäksi, jossa tavaroiden ja palvelujen tuotanto asetetaan markkinoiden muuttuvien toiveiden ja kykyjen mukaan ja kalliit myynnit lisäävät palkkiota kaupallisten kiinteistöjen välittäjille.

Kaupallisen kiinteistönvälittäjän palkkaamisen edut

Kaupallinen kiinteistönvälittäjä voi auttaa potentiaalisia asiakkaita säästämään aikaa ja rahaa suorittamalla seuraavat toiminnot:

• Verkoston rakentaminen kohdeyhteisöön: Jokaisella alueella, jolla liikekiinteistönvälittäjä aikoo työskennellä, he luovat verkoston asianomaisen yhteisön tärkeiden jäsenten kanssa. Tämä varmistaa, että heillä on ensiluokkaisten etu aina, kun kiinteistö on myytävänä tai kun mahdollinen ostaja ilmestyy yhteisöön.
• Ymmärtäminen vero- ja kaavoituslaeista: Monet ihmiset pidättäytyvät sijoittamasta liikekiinteistöihin, koska kaupallisten kiinteistöjen verotusta ja ostoa koskevia monimutkaisia ​​sääntöjä ja määräyksiä on paljon. Tätä monimutkaisuutta pahentaa se, että nämä säännöt ja määräykset vaihtelevat osavaltioissa, toimialoilla ja alueilla. Kaupallisten kiinteistöjen välittäjällä on oltava erinomainen tuntemus vero- ja kaavoituslaeista, jotta edellä mainitut muodollisuudet voidaan suorittaa asiakkaan lukuun ja siten poistaa este liikekiinteistöihin sijoittamiselle.
• Liiketoimintasuunnitelmien arviointi: Kaupallinen kiinteistövälittäjä arvioi asiakkaidensa liiketoimintasuunnitelmat selvittääkseen heidän toteutettavuutensa. He käyttävät usein tilastollista analyysiä (kuten kannattavuusanalyysi) määritellessään asiakkaan sijoituksen perusturvamarginaalin.
• Neuvottelut asiakkaiden kanssa: Kaupallisten kiinteistövälittäjien on oltava erinomaisia ​​neuvottelijoita ja välittäjiä, koska toisin kuin asuinkiinteistönvälittäjät, liikekiinteistönvälittäjien on usein käsiteltävä enemmän kuin kahta osapuolta järjestäessään kiinteistön myyntiä tai vuokraamista. Eri osapuolilla on usein ristiriitaisia ​​kannustimia, joita kaupallinen kiinteistönvälittäjä auttaa sovittamaan neuvotteluihin. Kaupallisella kiinteistövälittäjällä on oltava erinomaiset viestintä- ja suostuttelutaidot neuvottelujen onnistumiseksi.
• Tutkimuksen suorittaminen: Asiakkaan liiketoiminnan menestys riippuu usein paikallisista olosuhteista. Kaupallisen kiinteistönvälittäjän on annettava mahdollisille kaupallisten kiinteistöjen ostajille paikallista väestötietoa, yrityksiä, ympäristön laatua, kiinteistön ylläpitokustannuksia ja kiinteistön sijainnin toivottavuutta koskeva tutkimus.

• Analysoidaan vuokramaksuja: Kaupallinen kiinteistövälittäjä tutkii ja analysoi vuokrasopimusten trendejä Vuokrasopimusluokitukset sisältävät käyttöleasingsopimukset ja pääleasingsopimukset. Vuokrasopimus on eräänlainen liiketoimi, jonka yritys tekee saadakseen oikeuden käyttää omaisuutta. Vuokrasopimuksessa yhtiö maksaa toiselle osapuolelle sovitun rahasumman, toisin kuin vuokran, vastineeksi hyödykkeen käytöstä. maksut liikekiinteistöstä alueella, jolla hän toimii. Kaupallisia kiinteistöjä on neljä perustyyppiä:

1. Yhden nettovuokrasopimuksen mukaan vuokralainen maksaa kiinteistöveron.
2. Kaksinkertainen nettovuokra (NN): Tämän vuokrasopimuksen mukaan vuokralainen maksaa kiinteistöveron ja vakuutuksen.
3. Kolminkertainen nettovuokra (NNN): Tämän vuokrasopimuksen mukaan vuokralainen maksaa kiinteistöveron, vakuutuksen ja ylläpidon.
4. Bruttovuokraus: Tämän vuokrasopimuksen mukaan vuokranantaja maksaa kiinteistöveron, vakuutukset ja ylläpidon. Vuokralainen maksaa vain vuokran.

Suuremmat vuokralaiset tekevät yleensä pidempiä vuokrasopimuksia, mikä antaa vuokranantajalle turvallisuuden, koska vuokratulot ovat tasaiset. (Esimerkiksi Amazonin kaltainen yritys ei todennäköisesti vuokraa toimisto- tai varastotilaa, jonka se aikoo käyttää vain yhdeksi vuodeksi.) Vuokrahintoja voidaan kuitenkin mukauttaa joustavammin lyhyemmällä vuokra-ajalla.

Kaupallisen kiinteistönvälittäjän palkkaamisen haitat

Joissakin olosuhteissa kaupallinen kiinteistövälittäjä voi näyttää asiakkaalle vain niitä kiinteistöjä, joissa palkkiot ovat korkeat, neuvoa asiakasta tekemään sopimuksen, joka maksaa vuokraa tarpeen mukaan, tai viemään asiakasta prosessin läpi maksimoimaan kauppojen lukumäärä jonka hän voi tehdä. Tällaisen käyttäytymisen torjumiseksi asiakas voi tehdä välittäjän kanssa sopimuksen, jossa välittäjälle maksetaan kiinteä maksu palkkion sijaan.

Kaupallisten kiinteistövälittäjien yleiset mittarit

• Bruttovuokratuotto: Bruttovuokratuotto ilmaisee vuokratuotot prosentteina kiinteistön arvosta ennen verojen ja muiden kulujen vähentämistä. Se lasketaan seuraavasti:

Bruttovuokratuotto = (Vuokratuotot / omaisuuden kustannukset) x 100

Liikekiinteistöjen keskimääräinen tuotto on 7–7,5%, toisin kuin asuinkiinteistöjen keskimääräinen tuotto on 4–5%. Tämä on suosittu mittari vertailemaan kaupallisia kiinteistöjä, jotka aiotaan vuokrata / vuokrata.

• Myyntivoitto / Sijoitetun pääoman kokonaistuotto: Myyntivoitto tarkoittaa kiinteistön myyntivoittoa. Se lasketaan seuraavasti:

Sijoitetun pääoman kokonaistuotto = {(Sijoituksen voitto - Sijoitusmenot) / Sijoitusmenot}} x 100.

Tämä on suosittu mittari verrattaessa myytäviä kaupallisia kiinteistöjä. Investoinnit liikekiinteistöihin, jotka tarjoavat laajan mahdollisuuden parantamiseen ja / tai laajentamiseen, ovat ihanteellisia myyntivoittojen ansaitsemiseksi.

On kuitenkin tärkeää huomata, että bruttovuokratuottojen ja myyntivoittojen / sijoitetun pääoman kokonaistuoton välillä on käänteinen suhde.

Lisätietoja

Kiitos, että olet lukenut Finance-oppaan kiinteistövälittäjälle. Kaupalliset välittäjät ovat tärkeitä terveiden kiinteistömarkkinoiden kannalta. Lisätietoja saat napsauttamalla seuraavia linkkejä:

• Ilmaiset Excel-oppaat Excel-resurssit Opi Excel verkossa 100 ilmaisen Excel-opetusohjelman, -resurssien, -oppaiden ja huijauslehtien avulla! Talouden resurssit ovat paras tapa oppia Excel omin ehdoin.
• Vuokrasopimusluokitukset Vuokrasopimusluokitukset Vuokrasopimusten luokitukset sisältävät operatiiviset vuokrasopimukset ja pääleasingsopimukset. Vuokrasopimus on eräänlainen liiketoimi, jonka yritys tekee saadakseen oikeuden käyttää omaisuutta. Vuokrasopimuksessa yhtiö maksaa toiselle osapuolelle sovitun rahasumman, toisin kuin vuokran, vastineeksi hyödykkeen käytöstä.
• Vuokrasopimus Vuokraselvitys Vuokrasopimus. Vuokrasopimukset ovat sopimuksia, joissa kiinteistön / omaisuuden omistaja antaa toisen osapuolen käyttää omaisuutta vastineeksi rahalle tai muulle omaisuudelle. Kaksi yleisintä vuokrasopimustyyppiä kirjanpidossa ovat toiminta ja rahoitus (pääomaleasingsopimus). Edut, haitat ja esimerkit
• Yritysten taloudellisen mallinnuksen kurssit